의정부지방법원 2025타경63579. 고양시 덕양구 내유동 라온팰리스 에이동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 ‘선순위 임차인 존재’가 아니라, 그 선순위 임차보증금 2.1억원에 대해 제출된 대항력 포기 확약서입니다. 등기와 배당 구조만 보면 홍성곤의 임차권이 말소기준보다 앞서므로 낙찰가에서 전액 배당되지 않은 보증금은 매수인이 이어받는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.06.02. 제출된 확약 내용에 따라 이 임차인에 대해서는 대항력 주장을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로, 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
다만 이것이 곧 ‘싼 물건’을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 84,770,000원까지 내려왔지만 이미 6회 유찰됐습니다. 현재 자료에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 권리 문제와 가격 문제를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 576 라온팰리스 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인 | 2016.08.12 |
| 소유자 | 최영준 (2021.10.18 매매 · 2021.10.19 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 동 표시 | 공부상 제에이동 · 현장 출입구는 제101동 표기, 건축물 현황도와 현장 탐문으로 제에이동 위치 확인 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.09.12. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 홍성곤은 2021.09.27. 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고 2023.10.12. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로 말소기준보다 앞선 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성곤 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.09.27 | 2023.10.12 · 있음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 홍성곤은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 인원이 아니므로 보증금 210,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다. 현재 배당안대로라면 홍성곤에게 82,844,140원이 배당되고 보증금 잔액 127,155,860원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 미배당액은 매수인 인수 위험입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 84,770,000원으로 감정가 173,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가·최신 실거래가 등 현재 시세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 확인되는 객관적 지표는 6회 유찰입니다. 현재 회차가 감정가 49%까지 내려온 것은 법원경매의 회차별 최저매각가 조정 결과일 뿐, 그 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 최근 실거래가가 없는 상태에서는 응찰 전 별도의 시세 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 홍성곤 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 127,155,860원입니다. 원칙적인 선순위 대항력 구조에서는 매수인 인수액이지만, 2026.06.02. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 홍성곤 건의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 내유동 ‘킹스빌타운 2차’ 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하고, 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호, 2016.08.12 사용승인. 외벽은 드라이비트·파벽돌 마감, 개별난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km·고도 16m 위임지역), 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 동 표시 확인. 공부상 제에이동이지만 건물 출입구에는 제101동으로 표기돼 있습니다. 감정평가에서는 건축물 현황도와 현장 탐문을 통해 제에이동 위치를 확인했습니다.
- 환금성 체크. 현재까지 6회 유찰이 누적됐으므로 다세대주택의 실제 매수 수요와 최근 거래 수준을 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 홍성곤 보증금 210,000,000원, 전입·확정 2021.09.27, 임차권등기 2023.10.12 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 최저가 84,770,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에 위치·건물 상태·수요·현장 여건 등 반복 유찰에 영향을 줄 수 있는 요소를 현장에서 확인하세요.
- 호수·동 위치 확인. 공부상 에이동과 현장 101동 표시가 다르므로 실제 대상 호실 위치를 현장에서 재확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 고양시 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.1억 인수형”을 확약이 바꿨지만, 가격 문제는 남는다
이 사건은 권리분석 결과가 확약서 하나로 크게 달라지는 사례입니다. 홍성곤은 전입·확정일자와 임차권등기 모두 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준으로는 보증금 127,155,860원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.02. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득은 84,770,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없고 이미 6회 유찰됐기 때문에, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 ‘확약서의 실제 적용을 끝까지 확인하는 것’과 ‘현재 시세를 별도로 확인하는 것’ 두 가지입니다.
