의정부지방법원 2025타경63579. 고양시 덕양구 내유동 라온팰리스 제에이동 1층 102호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 최영준은 2021.10.18. 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.10.19. 접수됐습니다. 이보다 앞선 2021.09.27. 임차인 홍성곤이 건물 전체에 전입·점유하고 같은 날 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
등기상 임차권등기는 2023.10.12. 접수됐고 임차보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.12. 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.02. 대항력을 포기하고 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 576 라온팰리스 제에이동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1258번길 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 · 사용승인 2016.08.12. |
| 소유자 | 최영준 · 2021.10.18. 매매 · 거래가액 210,000,000원 · 2021.10.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (4회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 동 표기 | 공부상 제에이동 · 현황상 건물 출입구 제101동 표기 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 후에는 실질 0원*
말소기준은 2024.09.12. 접수된 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 홍성곤의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성곤 | 건물 전체 · 주거 | 2021.09.27. / 2021.09.27. | 210,000,000원 | 2023.10.12. | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
홍성곤은 2021.09.27. 전입·점유와 확정일자를 모두 갖췄고 2023.10.12. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 따라서 권리 자체는 명확한 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 173,000,000원을 가정하면 집행비용 3,222,000원을 제외한 169,778,000원을 우선배당받고, 형식상 부족액은 40,222,000원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 적용 시 낙찰가가 총액
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 173,000,000원 | 40,222,000원 | 0원* | 173,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 138,400,000원 | 74,337,600원 | 0원* | 138,400,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 110,720,000원 | 101,630,080원 | 0원* | 110,720,000원 |
* 확약서가 적용되는 홍성곤 임차보증금에 한해 실질 인수액을 0원으로 분석했습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
현재 최저가 173,000,000원은 소유자의 2021.10.18. 등기상 거래가액 210,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이는 과거 취득가일 뿐 최근 시세가 아닙니다. 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 173,000,000원이 싸다거나 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 4회 유찰로 기재된 점은 가격과 환금성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 홍성곤 보증금 | 210,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족액은 40,222,000원이지만, 2026.06.02. 확약서에 따라 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 주위환경. 킹스빌타운 2차 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 표기 확인. 공부상 제에이동이지만 건물 출입구에는 제101동으로 표시돼 있어 현황도와 실제 출입구를 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·제출 주체를 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금납부 이후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 추가 점유자 확인. 확약은 홍성곤 관련 보증금에만 적용됩니다. 현장 방문을 통해 다른 거주자나 별도 임대차가 없는지 확인해야 합니다.
- 동·호수 동일성. 공부상 제에이동과 현황상 제101동 표기가 같은 건물·호수를 가리키는지 건축물 현황도와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 다세대의 실제 거래·매물·임대수요를 별도로 확인하기 전에는 최저가를 시세로 간주하지 마세요.
- 유찰 횟수 확인. 4회 유찰로 기재됐지만 현재 최저가는 감정가와 같은 173,000,000원입니다. 법원 매각기일내역에서 회차와 최저가를 다시 확인하세요.
- 체납 부담. 미납 관리비와 조세채권, 집행비용 변동 여부를 확인하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.22.로 기재돼 있으므로 매각결과·변경·취하 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소가 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건은 문서상으로만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 인수형입니다. 현재 회차 배당표에서도 40,222,000원이 부족해 원칙적으로는 낙찰자가 떠안을 금액이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.02.자 확약서로 대항력이 포기되고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 홍성곤 관련 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리 위험이 해소됐다는 사실만으로 현재 최저가 173,000,000원이 싸다는 결론을 낼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 다세대주택이면서 4회 유찰로 기재됐으며, 공부상 제에이동과 현장 제101동 표기도 직접 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.