서울서부지방법원 2024타경56220. 서울 서대문구 북아현동 1-556의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 2,586,373,760원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,655,279,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 핵심은 2019.11.25 설정된 안양만안새마을금고 근저당권 1,755,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 안양만안새마을금고 360,000,000원 근저당과 주식회사진선리츠대부 83,000,000원 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가 1,655,279,000원으로 배당하면 집행비용 18,952,790원을 제한 뒤 말소기준 근저당권에 1,636,326,210원이 배당되고, 후순위 근저당권은 배당을 받지 못합니다. 배당표상 총 채권 미배당은 561,673,790원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 인도·점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56220 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북아현동 1-556 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 시멘벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브위기와 · 지하1층 / 지상2층 |
| 토지 | 대 301.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김석홍 · 2022.10.23 협의분할에 의한 상속, 2023.05.12 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 2,586,373,760원 / 1,655,279,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양만안새마을금고 / 1,649,754,030원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건축물대장상 지하1층 주택, 현황 창고 이용 |
① 권리 흐름 — 2019.11.25 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.11.25 안양만안새마을금고 근저당권 1,755,000,000원입니다. 이보다 앞선 여러 근저당·압류는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023.09.01 안양만안새마을금고 근저당권 360,000,000원과 2023.11.06 주식회사진선리츠대부 근저당권 83,000,000원, 2024.05.31 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 1,655,279,000원으로 감정가 2,586,373,760원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 단독주택+토지는 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건, 규제, 제시외 건물의 가치에 따라 개별성이 크므로 입찰가는 별도의 현장·거래사례 검증이 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,655,279,000원 | 1,636,326,210원 | 561,673,790원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 1,324,223,200원 | 1,308,580,968원 | 889,419,032원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 1,059,378,560원 | 1,046,384,774원 | 1,151,615,226원 |
유찰이 더 진행될수록 매수인이 부담하는 매각대금은 낮아지지만, 배당되지 못하는 채권액은 561,673,790원 → 889,419,032원 → 1,151,615,226원으로 커집니다. 이 미배당 채권은 배당표상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 채권 미배당보다 실제 점유·임차관계와 적정 시세 검증이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,655,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,952,790원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 안양만안새마을금고 | 1,755,000,000원 | 1,636,326,210원 |
| 3. 을구 29번 근저당 · 안양만안새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 31번 근저당 · 주식회사진선리츠대부 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 2,198,000,000원 중 1,636,326,210원이 배당되고 561,673,790원이 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이화여자대학교 북동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 지하1층·지상2층이며 전기시설, 위생·급배수설비, 난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 301.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 완경사·정방형, 도로접면 세로각지(가)입니다. 공시지가는 3,549,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구와 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서상 지하1층은 건축물대장에 주택으로 등재되어 있고 현황은 창고로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 및 실제 점유를 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2019.11.25 안양만안새마을금고 근저당권 1,755,000,000원이 기준입니다. 후순위 권리와 2023.11.06 근저당권부채권 질권 등기 관계도 최신 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 낮다고 보지 마세요. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래사례와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황, 면적, 이용상태가 감정평가에 어떻게 반영됐는지 원본 감정서를 확인하세요.
- 지하1층 이용상태. 건축물대장상 주택이나 현황 창고 이용입니다. 향후 사용계획과 실제 구조·상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 자연경관지구와 토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제가 포함되어 있어 이용·개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 적정가
이 사건은 등기와 배당만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2019.11.25 안양만안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 배당 시 후순위 채권에 큰 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물 포함, 지하층의 공부상 용도와 현황 이용 차이가 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 2,586,373,760원에서 두 번 유찰되어 1,655,279,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 ‘감정가의 64% = 시세보다 저렴’이라는 등식은 성립하지 않습니다. 권리상 인수는 낮게 보이되, 실제 승부처는 점유관계와 단독주택·토지의 적정 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
