* 매수인 인수액은 현재 배당 및 권리분석상 추정치입니다. 임차인의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 실질취득 기준액에 포함하지 않았습니다.

제주지방법원 2024타경12349. 제주시 일도이동 420-3, 고마로19길 40-1의 1층 101호 다세대주택입니다. 건물은 화신빌라로 조회되며, 단지 정보상 7세대·1988년 4월 11일 준공으로 표시됩니다. 소유자는 한광택으로, 1991년 12월 14일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 경매의 출발점인 담보권은 2017년 농협은행이 설정한 채권최고액 108,000,000원의 근저당권입니다.

그 뒤 2024년 이태우 명의 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 같은 해 11월 이태우의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 농업협동조합중앙회, 농협은행, 구좌농업협동조합, 제주신용보증재단 등의 가압류가 이어졌습니다. 채권관계는 복잡하지만, 후순위 등기권리의 매각소멸 여부와 매수인이 떠안을 채무는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협은행 근저당

권리분석의 기준은 2017.08.04 접수 제80440호, 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 한홍일입니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024년 설정된 이태우 근저당권과 이후의 가압류 및 경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 제시된 등기 순위에 따르면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1999년 설정되었던 구좌농업협동조합 근저당권은 2017년에 이미 말소되었으며, 한국주택금융공사의 2020년 가압류도 2021년에 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 한영일, 전입일은 후순위이나 보증금 미상

실제 조사된 점유자는 1명입니다. 한영일은 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자로, 2024년 11월 11일 전입한 것으로 확인됩니다. 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

전입일은 말소기준권리인 2017년 8월 4일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵고, 현재 권리분석에서도 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 실제 점유 개시와 권원, 임대차계약의 내용이 모두 확인된 것은 아니므로 대항력 가능성 및 임대차관계의 미확인 부분은 현장조사와 원본 대조로 해소해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저가 매수라고 볼 수 없다

신건 감정가와 최저매각가는 모두 113,600,000원입니다. 0회 유찰이므로 최저가격 할인은 아직 발생하지 않았습니다.

화신빌라는 7세대 규모의 다세대주택으로 조회되며, 준공일은 1988년 4월 11일입니다. 다만 이 호실과 직접 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액, 거래가격 추세가 확인되지 않았습니다. 감정가가 실제 매매시장보다 낮은지 높은지 판단할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,600,000원 가정)

현재 최저가 그대로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대부분의 금액이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 이태우 근저당권에는 일부만 배당되고, 나머지 가압류 채권자들은 예상배당액이 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 2,390,400원 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 실제 피담보채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 시세 검증이 우선

현재 물건은 신건으로, 감정가 113,600,000원이 그대로 최저매각가격입니다. 아래는 감정가의 80%, 64%로 최저가가 조정된다고 가정한 시나리오입니다. 예상 회차를 비교하기 위한 계산이지, 해당 회차의 실제 진행이나 최저가를 확정한 것은 아닙니다.

유찰을 가정하면 매각가격은 낮아지지만, 채권 미배당액은 오히려 늘어납니다. 현재 신건에서는 이태우 근저당권에 3,209,600원이 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 또는 2회 유찰 가격을 적용하면 이태우에 대한 예상배당은 0원입니다.

이태우의 경매 신청 청구액은 159,779,672원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차의 배당 추정은 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이처럼 신청채권자가 배당으로 충분히 회수하지 못하는 사실 자체가 매수인의 채무인수를 의미하지는 않습니다.

⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모

• 건물 유형. 본 경매대상은 제주시 일도이동 소재 다세대주택 1층 101호입니다. 화신빌라로 조회되며 7세대 규모로 표시됩니다. 소규모 공동주택이므로 매매 수요와 환금성은 개별적으로 확인해야 합니다.
• 노후도. 조회된 건물 준공일은 1988.04.11입니다. 실제 누수, 균열, 배관, 전기설비 및 내부 수선상태의 현장 점검이 중요합니다.
• 제시외 건물. 벽돌조 판넬지붕 단층 다용도실 7.9㎡가 101호 확장 부분으로 추정되어 평가에 포함되었습니다. 실제 구조·사용 상태와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 다세대로 기재되어 있습니다. 관련 토지면적은 244.8㎡이며 이는 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
• 도로 및 제한. 소로2류(폭 8~10m) 접함, 고도지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등의 지정 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 자료상 792,100원/㎡로 표시됩니다. 이는 해당 호실의 매매가격이나 적정 낙찰가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 최근 거래금액이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 매도가격을 추정하기 어렵습니다. 건물 노후도, 1층 선호도, 면적 일치 여부 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 한영일 확인. 전입일 2024.11.11, 점유 부분 101호 전부라는 기재를 원본과 대조하고 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수액 0원 검증. 말소기준권리 이후 전입으로 분류되지만, 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 배당계산상 0원을 확정 결론으로 사용하지 마세요.
• 점유 및 명도. 현장표시가 없는 101호의 정확한 위치와 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 절차가 필요한지 검토하세요.
• 확장 다용도실. 평가에 포함된 7.9㎡ 부분의 실제 상태, 적법성, 전유부분과의 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래, 최신 거래 및 실제 매매 호가를 대조해 적정 입찰가를 정하세요.
• 채권관계 검토. 농협은행과 이태우의 근저당권, 후순위 가압류, 중복 경매개시결정의 소멸 범위를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공동주택 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 체납액과 기타 미납 비용을 조사하세요.
• 매각기일 및 매각조건. 2026.11.10 매각기일과 최저가, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “등기권리 소멸”과 “안전한 매수”는 다르다

이 사건은 2017년 농협은행 근저당권이 말소기준인 전형적인 후순위 권리 소멸형 경매입니다. 등기상 이태우 근저당권 및 다수 가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 채권 미배당액 478,789,429원도 매수인이 자동으로 인수하는 채무는 아닙니다.

그렇다고 모든 검토가 끝난 물건은 아닙니다. 한영일의 전입은 말소기준일보다 늦지만 보증금과 확정일자, 점유권원의 확인이 필요합니다. 101호의 현장표시가 없다는 점과 7.9㎡ 확장 추정 부분도 낙찰 전 점검 대상입니다.

무엇보다 최저가 113,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 만한 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·건물상태·가격 검증이 선행되어야 하는 신건으로 평가합니다.

결론은 권리 구조는 확인 가능, 입찰가격과 현장 리스크는 보류입니다. 보증금 미상 점유자와 확장 부분을 확인하고 최근 거래가격까지 대조한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.