123,970,000원
* 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 적용을 전제로 한 금액입니다. 확약의 권리범위, 최민정 임차권에 대한 적용, 실제 말소 이행 여부를 입찰 전 확인해야 합니다. 박민섭에 관한 미확인 사항은 별도입니다.
의정부지방법원 2025타경63646. 파주시 야당동 79-8 소재 다세대주택 301호입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 감정가보다 큰 선순위 임차보증금과 이를 둘러싼 확약서입니다. 최민정은 2022.04.18. 전입하고 2022.04.01. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.03.09. 압류보다 앞선 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 보증금 267,000,000원에 비해 현재 최저가는 123,970,000원에 불과합니다.
확약이 없다면 최저가가 내려가더라도 그만큼 보증금 미배당액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 이 확약이 실제 권리관계에 유효하게 적용된다면 주된 인수위험은 해소됩니다. 확약의 효력 검증이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 79-8, 3층 301호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 275 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2022.03.14. |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 감정가 | 253,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,970,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
| 실제 임차인 | 최민정 · 박민섭 (2명) |
| 인수조건변경확약서 | 2026.05.21.자 · 주택도시보증공사 제출 |
임차권등기상 최민정의 보증금과 신청채권자의 청구금액은 각각 267,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 추가하지 않으며, 보증금도 별도로 중복 합산하지 않습니다.
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에는 최초 신탁 소유권보존, 신탁재산 귀속, 문지우의 소유권 취득이 차례로 나타납니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 이후 민간임대주택등기가 이루어졌으며, 2023.03.09. 국의 압류가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.
그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 최민정의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이지만, 최민정의 선순위 임차보증금은 별도의 확약 내용까지 확인해야 실질 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 임차권등기 |
건물 전부 2022.04.18. |
267,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2022.04.01. |
확약 확인 실질 0원* 확약 전 부족분 145,565,580원 |
| 박민섭 주거 점유 |
301호 2025.05.12. |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 확정일자 미상 |
별도 확인 보증금·점유관계 확인 필요 |
확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가 123,970,000원만을 취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 실제 취득 부담은 보증금 267,000,000원 수준이 됩니다.
단, 본 사건에는 별도의 인수조건변경확약서가 제출되어 있으므로 이 일반적인 인수액을 그대로 최종 부담으로 확정하지 않습니다.
확약이 최민정의 보증금 반환채권과 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제에서 최민정 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
다만 확약의 제출 주체는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 최민정입니다. 따라서 주택도시보증공사가 관련 권리를 행사·포기할 수 있는 범위, 최민정에게 별도의 잔존 청구권이 있는지, 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지를 확인해야 합니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유관계는 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 확약이 박민섭에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 별도의 점유 및 명도 문제를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 가격 메리트는 다르다
감정가 253,000,000원, 현재 최저매각가 123,970,000원입니다. 5회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 253,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 123,970,000원 | 5회 유찰 · 감정가 49% |
| 확약 미적용 시 실질취득 | 약 267,000,000원 | 보증금 인수형 · 별도 비용 제외 |
| 확약 적용 시 실질취득* | 123,970,000원 | 주된 인수 0원 전제 · 별도 비용 제외 |
| 최근 비교 실거래 | 확인 필요 | 동일 조건 거래가격 검증 필요 |
확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 해석할 수 없습니다.
확약을 유효하게 반영하면 주된 보증금 인수 부담이 해소되어 현재 최저가가 실질취득의 기준이 됩니다. 다만 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격은 확인되지 않았으므로 123,970,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
현재 물건도 5회 유찰되었습니다. 이는 매수 수요와 환금성을 검토해야 할 근거이지만, 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다. 권리관계와 확약 조건, 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,535,580원 |
| 1. 최민정 보증금 · 우선변제 | 267,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 집행비용 2,535,580원, 최민정 보증금 우선배당 121,434,420원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,023,000,000원과 경매신청 청구금액 267,000,000원은 별도로 기재된 금액입니다. 동일 기관의 관련 채권이므로 권리 중복 여부를 확인해야 하며, 이를 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
이 금액은 확약이 적용되지 않는 일반적인 인수 판단에서 문제가 되는 금액입니다. 제출된 확약을 유효하게 반영하면 주된 인수액은 실질 0원*이므로, 배당 부족분을 매수인에게 그대로 추가해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후 부담이 완전히 다르다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 시* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 123,970,000원 | 145,565,580원 | 주된 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 99,176,000원 | 170,009,168원 | 주된 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 79,340,800원 | 189,487,334원 | 주된 인수 0원 |
확약 전 인수액은 회차별 예상배당에 따른 추정치입니다. 확약 미적용 시 취득 부담은 보증금 수준에 묶이되, 집행비용 등으로 차이가 발생할 수 있습니다. 확약 반영 시 주된 보증금 인수만 0원이며 매각대금·취득 관련 비용·별도 점유 문제는 남습니다.
확약이 적용되지 않는 구조라면 유찰로 입찰가격이 낮아져도 보증금 인수액이 증가하므로 실질 부담이 크게 줄지 않습니다. 반면 확약의 효력이 확인되면 해당 임차보증금 인수 없이 회차별 최저매각가를 기준으로 취득비용을 검토할 수 있습니다.
그렇다고 추가 유찰이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실제 비교 시세가 확인되지 않았고, 박민섭의 점유관계 및 민간임대주택 관련 사항도 추가 확인이 필요합니다.
다만 주택도시보증공사의 권리 포기 범위와 실제 임차권등기 말소 이행, 박민섭의 별도 점유관계까지 확인해야 권리분석이 완결됩니다.
확약이 해소하는 것은 주된 권리상 인수위험이지, 매각가격의 적정성이나 향후 환금성까지 보장하는 것은 아닙니다. 반복 유찰과 소규모 건물이라는 특성을 고려하여 실거래 및 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 있으며, 감정평가상 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 사용승인일은 2022.03.14.이며 기본적인 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 야당동 79-8 및 79-18의 2필지 일단 부정형 토지입니다. 다세대주택 건부지로 이용하며 남동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 임대주택. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 매각 후 등기 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모이며, 평균 유찰 4.8회·매각률 6.67%라는 경매 통계가 확인됩니다. 다만 이 수치만으로 개별 호실의 정상 매매가격이나 향후 매각기간을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 사실, 문구, 적용 대상, 조건 및 유효성을 확인해야 합니다. 특히 주택도시보증공사가 최민정 관련 권리를 포기할 권한을 갖는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 최민정의 을구 1번 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 최민정의 별도 보증금 반환청구나 인도 거절 가능성이 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 박민섭 점유 확인. 보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 확약 밖의 독립된 점유자입니다.
- 주택도시보증공사 채권 대조. 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액 사이의 중복 여부 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 보증기관의 권리행사를 별도 임차인이나 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록·임대의무기간·매각에 따른 등기 및 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 최민정과 박민섭의 실제 점유관계 및 인도 가능 시점을 확인하고, 공용부분 미납 관리비와 명도 관련 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 및 매각 결과 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원본을 대조해야 합니다. 매각기일로 기재된 2026.08.26.의 실제 진행 결과와 이후 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 풀어주는 것은 권리이지, 가격이 아니다”
파주 야당동 301호는 감정가 253,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가 123,970,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 최민정의 선순위 보증금 267,000,000원이 존재하기 때문에 확약이 없다면 낮은 최저가가 낮은 취득비용을 뜻하지 않습니다.
신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약은 이 구조를 바꾸는 핵심입니다. 그 효력이 최민정의 권리에 유효하게 적용된다는 전제에서 주된 인수액은 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 별도 점유자 박민섭의 보증금·점유관계는 미확인 상태이고, 민간임대주택등기 처리도 점검해야 합니다. 5회 유찰과 낮은 매각률에도 불구하고 실제 시세를 판단할 최근 비교 거래는 확인되지 않았습니다.
결론적으로 확약의 효력과 권리범위를 검증한 뒤, 별도 점유관계 및 최근 실거래가격을 확인해야 하는 고위험 검증형 물건입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하거나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
