의정부지방법원 2025타경63646. 파주시 야당동 79-8·79-18 토지 위 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2022년 3월 14일이며, 현재 소유자는 문지우입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유한 선순위 임차인입니다.
최민정은 2022년 4월 1일 확정일자를 받고, 2022년 4월 18일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 3월 9일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 총 부담은 보증금 267,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 구조입니다.
이번 사건은 그 원칙에 예외를 만드는 서류가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 제출한 확약서에는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겼습니다. 따라서 최민정 보증금에 한해서 매수인의 인수는 실질 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 79-8 3층 301호 · 도로명 경기도 파주시 하우고개길 275 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.03.14 · 7세대 |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (감정가 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 2022.04.18 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 승부처
말소기준권리는 2023년 3월 9일 영등포세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리입니다. 다만 최민정의 주민등록·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없었다면 임차권등기의 형식적 말소와 별개로 미배당 보증금 승계 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차관계 2명
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 267,000,000원 | 2022.04.18 / 2022.04.01 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 박민섭 | 301호 · 주거 | 미상 | 2025.05.12 / 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
* 최민정의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 기준 93,179,400원입니다. 확약이 없으면 낙찰가 177,100,000원에 이 금액이 더해져 총 부담은 270,279,400원으로, 보증금 267,000,000원 수준에 수렴합니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.05.21 확약의 유효 적용을 전제로 합니다.
③ 가격과 유찰 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 253,000,000원의 70%인 177,100,000원입니다. 그러나 확인된 실거래 금액이 없어 최저가를 최근 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 주소 기준 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.1회, 매각률이 7.69%입니다. 현재 사건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 7세대 규모의 다세대주택이고, 반복 유찰과 낮은 매각률이 함께 나타난 만큼 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(70%) | 177,100,000원 | 93,179,400원 | 0원* | 177,100,000원 |
| 5회 유찰 시(56%) | 141,680,000원 | 128,103,520원 | 0원* | 141,680,000원 |
| 6회 유찰 시(44.8%) | 113,344,000원 | 156,042,816원 | 0원* | 113,344,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,279,400원 |
| 1. 임차인 최민정 보증금(우선변제) | 267,000,000원 | 173,820,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 최민정의 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분은 93,179,400원입니다. 확약은 배당순위를 변경하는 것이 아니라, 미배당액에 대한 대항력 주장과 임차권등기 잔존 위험을 해소하는 방식입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2022.03.14입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 토지. 야당동 79-8·79-18 두 필지 일단의 부정형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 885,700원/㎡입니다.
- 건물상태. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이고 주소 기준 평균 유찰 4.1회, 매각률 7.69%입니다. 현재 사건도 4회 유찰돼 재매각 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본, 제출 주체, 적용 보증금과 적용 임차권을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 매각조건 유지 확인. 매각기일까지 확약이 철회·변경되지 않았는지, 법원이 이를 매각조건에 어떻게 반영했는지 최신 명세서를 확인해야 합니다.
- 박민섭 점유 확인. 2025.05.12 전입한 박민섭은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유, 계약 상대방과 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 임차권등기자인 최민정과 현재 301호 점유자로 조사된 박민섭의 관계를 확인해 인도명령 및 명도 협의 대상을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.18 등기된 민간임대주택 표시의 말소 여부와 임대의무 관련 후속 처리를 등기부와 관할기관 자료로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준이 국세 압류이므로 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위를 배당요구종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 다세대의 실제 거래가와 매물가격을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 확약이 권리구조를 바꾸지만, 환금성까지 바꾸지는 않는다
이 물건은 원래라면 선순위 임차보증금 267,000,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 룰상 93,179,400원을 인수해 총 부담이 270,279,400원에 이르는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서, 최민정 보증금의 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다. 확약이 그대로 유효하다면 현재 회차의 실질취득은 최저가 177,100,000원입니다.
그럼에도 결론은 공격적 매수가 아닙니다. 박민섭의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 4회 유찰, 평균 유찰 4.1회, 매각률 7.69%, 7세대 규모가 겹칩니다. 실거래 금액으로 가격 우위를 확인할 자료도 없습니다. 주된 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 명도·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 확약 원본과 현재 점유관계를 확인하기 전에는 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.