부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 신축 DMC금호리첸시아 아파트로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만 대항력 있는 임차인 한승희의 보증금이 미상이라 낙찰 전 반드시 인수 가능성을 확인해야 합니다. 또한 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 수준으로 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

감정가 / 최저가

1,460,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

1,392,083,333원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 최근시세

104.9%

시세 평균보다 높음

임차 리스크

확인 필요

대항력·보증금 미상

서울서부지방법원 2025타경1128. 서울 서대문구 남가좌동 DMC금호리첸시아 102동 602호는 2024년 사용승인된 신축 아파트입니다. 등기상 핵심은 농협은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 가압류와 경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심 변수는 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서 기준 한승희가 2022년 10월 28일 전입했고, 전입 시점이 말소기준권리보다 빨라 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수금액은 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경1128
소재지	서울특별시 서대문구 남가좌동 396 디엠씨금호리첸시아 102동 6층602호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 공동주택 이용
건물	철근콘크리트구조 제102동 29층 건물 내 제6층 제602호
사용승인일	2024.01.25
소유자	한상덕
감정가 / 최저가	1,460,000,000원 / 1,460,000,000원 (신건)
신청채권	750,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024년 4월 19일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 가압류, 유화약품 경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 농협은행 경매개시결정, 서대문구 압류는 모두 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
한승희	2022.10.28	대항력 있음	미상	매수인 인수 가능성 확인 필요

⚠️ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 경우 매수인의 실질취득금액은 증가할 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 관련 자료 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 제한적

DMC금호리첸시아 동일 면적(84.99㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 1,392,083,333원입니다. 최저매각가 1,460,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.9% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.07	24	1,500,000,000원
2026.06	27	1,540,000,000원
2026.06	16	1,420,000,000원
2026.06	29	1,400,000,000원
최근 12건 평균	12건	1,392,083,333원

배당 분배 (신건 14.6억)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 높아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,460,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	17,000,000원
농협은행 근저당권	627,000,000원	627,000,000원
주식회사유화약품 근저당권	750,000,000원	750,000,000원
국민은행 가압류	78,519,770원	66,000,000원
서울보증보험 가압류	50,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 한승희 대항력 있음, 보증금 미상. 낙찰 전 반드시 인수 가능성을 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 실거래보다 높은 104.9% 수준으로 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
권리 판단. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
입지. DMC권역 신축 아파트로 가좌역 접근성과 생활환경이 확인됩니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 임차 리스크를 확인해야 한다”

DMC금호리첸시아 602호는 신축 아파트라는 장점과 말소기준 이후 권리 정리가 명확하다는 점이 강점입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 또한 신건 가격은 최근 실거래 평균보다 높아 가격 메리트도 제한적입니다. 권리는 양호, 가격은 관망, 임차보증금 확인이 선행 조건인 물건입니다.

부동산임의경매

신축 DMC 입지와 깨끗한 권리, 그러나 임차보증금 확인이 먼저 — DMC금호리첸시아 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 제한적

④ 예상배당표 (매각가 1,460,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 임차 리스크를 확인해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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