서울서부지방법원 2025타경1128. DMC금호리첸시아 102동 6층 602호, 전용 84.9901㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 한상덕이고, 2024.04.19 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당 627,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤의 주식회사유화약품 근저당 750,000,000원, 국민은행 가압류 78,519,770원, 서울보증보험 가압류 50,000,000원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유 관계입니다. 한승희의 전입일은 2022.10.28로, 말소기준권리 접수일 2024.04.19보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 존재하고 실제로 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가 외에 미배당 보증금 승계가 생길 수 있으므로, 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 남가좌동 396 디엠씨금호리첸시아 102동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9901㎡ · 제102동 29층 건물 내 6층602호 |
| 사용승인일 | 2024.01.25 |
| 소유자 | 한상덕 · 거래가액 742,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 1,460,000,000원 |
| 청구금액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 승계는 미확정
등기부만 보면 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 한승희의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 기재되지 않았기 때문에 대항력과 승계액을 숫자로 확정할 수 없는 사건입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승희 | 2022.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 현재 최저가
DMC금호리첸시아 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면, 평균은 1,392,083,333원입니다. 현재 최저매각가 1,460,000,000원은 이 평균의 104.9%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 27 | 1,540,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 1,420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 29 | 1,400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 28 | 1,430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 22 | 1,350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 1,400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 1,390,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 11 | 1,300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 1,310,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 20 | 1,300,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 21 | 1,365,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,392,083,333원 |
최신 거래는 2026.07 1,500,000,000원이고, 12건의 범위는 1,300,000,000원~1,540,000,000원입니다. 현재 최저가 1,460,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 12개월 평균보다 높습니다. 더 중요한 점은 임차인 인수액이 미상이라는 것입니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실제 대항력 있는 보증금이 존재하고 미배당 승계가 발생한다면 실질취득비용은 단순한 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,000,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 627,000,000원 | 627,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유화약품 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 78,519,770원 | 66,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 1,505,519,770원, 총 배당액은 1,443,000,000원, 미배당액은 62,519,770원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 계산값과 별개로, 한승희의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 임차보증금 승계 여부는 별도로 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, DMC금호리첸시아는 450세대입니다.
- 입지. 서울가재울초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 가좌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 제102동 29층 건물 중 6층602호이며 사용승인일은 2024.01.25입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 중 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 대상 지정이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 7,276,000원, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한승희의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 무상거주확인서 원문 대조. 2026.09.07 제출된 무상거주확인서의 작성주체·내용과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 현재 최저가 1,460,000,000원은 최근 12개월 평균 1,392,083,333원의 104.9%입니다. 최저가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 유찰가와 실질취득 분리. 1,168,000,000원 또는 934,400,000원까지 내려가더라도 승계보증금이 존재하면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 집행비용·등기채권 중심의 시뮬레이션이며, 임차인 보증금 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다.
- 토지거래허가 확인. 감정자료에 2026.12.31까지 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정이 기재돼 있으므로 실제 입찰·취득 단계의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·무상거주확인서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 사건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한승희의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.
가격도 현재 회차에서는 공격적으로 볼 근거가 약합니다. 최저가 1,460,000,000원은 최근 12개월 평균 1,392,083,333원의 104.9%입니다. 최신 2026.07 거래 1,500,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 상태에서 임차인 승계 위험까지 남아 있습니다. 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라, 임차보증금의 실체를 확인한 뒤 실질취득액으로 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
