의정부지방법원 2025타경63649. 파주시 문산읍 선유리의 선유일반산업단지 내 공장·사무실 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호(2)는 일부 클린룸을 포함한 공장, 기호(3)는 회의실·접견실·직원숙소·사무실·임원실·대표이사실 등으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물인 파이프조 천막지붕 단층 창고 약 201㎡와 철골조 목재지붕 단층 휴게실 약 9.9㎡도 일괄매각에 포함됩니다.
권리구조의 기준점은 2018.11.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,736,000,000원이며 토지와 다른 건물을 공동담보로 묶은 추가설정입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 장은주의 전입일도 말소기준보다 늦은 2023.08.29이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 1372-7 · 경기도 파주시 문산읍 돈유2로 21-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(일부 클린룸)·사무실·회의실·접견실·직원숙소·임원실·대표이사실 |
| 건물구조 | 일반철골구조 샌드위치패널경사지붕 지상1층 공장 · 일반철골구조 평스라브지붕 지상2층 사무실 |
| 소유자 | 주식회사유케이로보틱스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,912,615,700원 / 1,917,182,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,406,475,191원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 일괄매각 | 파이프조 천막지붕 단층 창고 약 201㎡·철골조 목재지붕 단층 휴게실 약 9.9㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 공매 진행은 교차 확인
말소기준은 2018.11.30 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사신한은행 근저당권은 2021.08.18 말소됐고, 주식회사 진성로보텍·주식회사 금호하이테크·신용보증기금· 중소기업은행·주식회사 대호기어의 가압류와 국·파주시의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 분석상 매수인이 인수할 등기상 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 2023.08.29 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
장은주의 전입신고는 말소기준일인 2018.11.30보다 늦은 2023.08.29이므로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원과 월 차임 100,000원의 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유가 계속된다면 인도와 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세가 아니다
현재 최저매각가는 1,917,182,000원으로 감정가 3,912,615,700원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 1,917,182,000원입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오에서는 매각가가 1,342,027,400원, 그다음 시나리오에서는 939,419,180원으로 내려갑니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이지만, 가격 하락과 함께 채권자 미배당액은 3,103,649,365원에서 3,673,052,419원, 4,071,634,557원으로 확대됩니다. 이는 채권자의 회수 부족을 보여줄 뿐, 해당 매각가가 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,917,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,571,820원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,736,000,000원 | 1,895,610,180원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 진성로보텍 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 금호하이테크 | 64,778,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,477,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 602,122,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 17,079,045원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 대호기어 | 51,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,999,259,545원 중 예상 배당액은 1,895,610,180원이며, 미배당액은 3,103,649,365원입니다. 신청채권자의 청구금액 2,406,475,191원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선유중학교 남동측 인근의 선유일반산업단지에 위치하며, 주변은 공업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리 경의중앙선 문산역을 이용할 수 있습니다.
- 용도. 공장은 일부 클린룸으로 이용 중이고, 사무동은 회의실·접견실·직원숙소·사무실·임원실·대표이사실로 이용 중입니다.
- 설비. 공장에는 전기·위생·공조설비, 사무동에는 전기·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지이며 중로1류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 제시외 창고와 휴게실은 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 범용 주거용 부동산이 아니라 공장·사무실 및 토지이므로 설비와 공간 구성이 맞는 실수요자 범위가 중요합니다. 2회 유찰 이력도 수요 검증 필요성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 선유일반산업단지 내 유사 공장·사무실·토지의 실제 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.23 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 관계, 매각 여부와 후속 등기를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 장은주의 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 사용 부분, 현재 점유 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 설비·클린룸 실사. 공조설비와 클린룸의 가동 상태, 유지·철거 필요성, 매각 대상에 포함되는 설비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 201㎡ 창고와 약 9.9㎡ 휴게실의 위치·상태·이용 가능성을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국과 파주시의 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만 당해세와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “1,917,182,000원의 가치”를 보라
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 동일한 1,917,182,000원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격 검증과 산업용 활용성입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 두 차례 유찰의 결과일 뿐 시장가를 증명하지 않습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 공장·사무실의 설비와 클린룸 활용도, 일괄매각 토지와 제시외 건물, 선유일반산업단지 내 수요를 확인하지 않으면 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재하므로 현재 절차 상태도 반드시 교차 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전 보류. 할인율이 아니라 1,917,182,000원의 실제 사용가치와 환금성을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
