서울서부지방법원 2025타경1258. 서울 은평구 갈현동 472-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 272.4㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층건입니다. 사건의 권리분석 출발점은 2015년 2월 9일 설정된 신한은행 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각 소멸 구조에 놓여 있습니다.
점유관계에서 확인되는 실제 임차인은 안정주 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 2,000,000원이고 전입일은 2019.11.28입니다. 말소기준일인 2015.02.09보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 472-11 · 서울특별시 은평구 연서로17길 26-7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장 및 현황상 근린생활시설 |
| 토지 | 272.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층건 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 허영실 |
| 감정가 / 최저가 | 2,492,330,000원 / 1,595,091,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 205,120,859원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 설정일은 2015.02.09입니다. 이후 2024.12.26 설정된 24번 근저당권 1,575,000,000원과 25번 근저당권 300,000,000원 등은 후순위입니다. 24번·25번 근저당에는 이후 채권이전과 질권 설정도 이어졌지만, 경매 배당표에서는 말소기준 뒤의 후순위 권리로 처리되고 있으며 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정주 | 2019.11.28 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 안정주의 전입일 2019.11.28은 말소기준일 2015.02.09보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자·배당요구 및 최우선변제 반영 여부는 배당 단계에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 실질취득은 현재 최저가와 동일
감정가는 2,492,330,000원이고 현재 최저매각가는 1,595,091,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리분석상 실질취득 금액 역시 1,595,091,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 1,595,091,000원 | 658,259,910원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,276,072,800원 | 974,087,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 1,020,858,240원 | 1,226,750,342원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 구분해야 합니다. 현재 자료로 확인되는 가격 수치는 감정가와 유찰 시나리오 중심이므로, 64%라는 할인율 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,595,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,350,910원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 주식회사액트캐쉬대부 | 1,575,000,000원 | 1,216,740,090원 |
| 4. 을구 25번 근저당권 · 주식회사바른파이낸셜대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로 총 채권액 2,235,000,000원 중 1,576,740,090원이 배당되고 658,259,910원이 미배당됩니다. 집행비용은 18,350,910원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동, 지하철 6호선 구산역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 현황. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 벽돌조 슬래브지붕 2층건입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 272.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,735,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 등기사항증명서상 주택과 일반건축물대장·현황상 근린생활시설의 차이를 반드시 확인하고, 실제 이용상태와 향후 활용계획을 맞춰 보세요.
- 임차인 확인. 안정주의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 관련 사항은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 토지와 근린생활시설 가치 자체를 다시 검토해야 합니다.
- 배당권리자 확인. 24번·25번 근저당에 채권이전과 질권 설정이 있으므로 최신 등기부와 배당요구채권자를 대조하세요.
- 일괄매각 확인. 이 사건은 토지와 건물이 함께 매각되는 조건입니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역과 각종 토지이용규제 내용을 실제 취득·활용 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 핵심이 분명합니다. 2015.02.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 안정주의 전입은 2019.11.28이라 대항력이 없습니다. 현재 회차를 포함한 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 용도와 가격에서 올라갑니다. 감정가 2,492,330,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,595,091,000원까지 낮아졌지만, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 아닙니다. 특히 이 건물은 등기상 주택인 반면 일반건축물대장과 현황은 근린생활시설이고 토지까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 실제 용도·토지가치·근린생활시설 환금성을 얼마로 볼 것인지가 입찰가를 결정하는 사건입니다.
