부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1258 · 서울서부지방법원 · 연립/다세대
272.4㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,595,091,000원 15억 9,509만 감정가 2,492,330,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-13

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 5,950만

최저가의 10% · 159,509,100원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 24.92억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 낮지만 근린생활시설 포함 다세대+토지 물건으로 권리·용도 확인이 필요한 고난도 경매입니다.

가격 현재 최저가 1,993,864,000원(감정가의 80%)으로 1회 유찰 후 진행
자금 예상 인수액 0원·근저당 중심 배당 구조
리스크 주택 표기와 현황 근린생활시설 차이, 복잡한 후순위 권리 구조 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력 없는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도 확인과 복잡한 등기 흐름입니다. 등기상 주택이지만 감정평가 현황은 근린생활시설로 조사되어 사용 목적 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

2,492,330,000원

최저 1,993,864,000원

실질취득

1,993,864,000원

인수액 0원

유찰 회차

1회

감정가 80%

핵심지표

용도 확인

주택 표기·현황 차이

서울서부지방법원 2025타경1258. 서울 은평구 갈현동 472-11 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 허영실 씨이며, 2015년 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다수 근저당과 권리이전, 질권 설정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반적인 주거용 경매와 다르게 확인할 부분이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며, 등기사항증명서상 주택으로 기재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설이라고 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경1258
소재지	서울특별시 은평구 갈현동 472-11
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	허영실
감정가 / 최저가	2,492,330,000원 / 1,993,864,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 신한은행 / 205,120,859원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

말소기준권리는 을구 5번 신한은행 근저당권(2015.02.09)입니다. 이후 설정된 근저당권 및 권리이전 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안정주는 2019.11.28 전입으로 확인되나 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	판정
안정주	2019.11.28	20,000,000원	대항력 없음 우선변제 확인

⚠️ 임차인 핵심 전입일이 말소기준권리인 2015.02.09 이후이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 최우선변제 등 배당 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,993,864,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	22,338,640원
을구 5번 근저당 · 신한은행	360,000,000원	360,000,000원
을구 24번 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부	1,575,000,000원	1,575,000,000원
을구 25번 근저당 · 주식회사바른파이낸셜대부	300,000,000원	36,525,360원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 대항력이 없어 명확한 인수 부담은 없습니다.

⛔ 확인 관점 등기상 주택과 현황 근린생활시설이 다르므로 실제 사용 가능 범위와 향후 활용 계획을 반드시 확인해야 합니다. 단순 주거용으로 접근하기보다 용도 검토가 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 은평구 갈현동 구산역(지하철 6호선) 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 위치합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 272.4㎡, 지목은 대입니다.
용도. 건물 현황은 근린생활시설로 조사되었으며 주택 표기와 차이가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

용도 확인. 주택 등기와 근린생활시설 현황 차이를 건축물대장 및 현황과 대조해야 합니다.
권리 확인. 다수 근저당과 권리이전 이력이 있으므로 최종 등기 변동을 확인해야 합니다.
임차인 확인. 안정주는 대항력 없음으로 분석되나 배당 절차는 확인이 필요합니다.
자금 계획. 현재 최저가는 1,993,864,000원이며 2회 유찰 시 1,595,091,200원, 3회 유찰 시 1,276,072,960원 시나리오가 있습니다.

맺으며 — “인수 없음이 끝이 아니다”

이 물건은 권리상으로는 낙찰자가 떠안을 금액이 없는 구조입니다. 그러나 경매 투자에서는 인수 여부만큼 실제 용도와 활용 가능성이 중요합니다. 서울 은평구 소재 토지 포함 물건이라는 장점이 있지만, 현황 근린생활시설이라는 점과 복잡한 등기 흐름은 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안전, 활용성 검토가 승부처인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	24억 9,233만원
2	2026-08-25	유찰	19억 9,386만원
3	2026-09-29	D-13 진행	15억 9,509만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 위험은 없지만, 용도와 권리 구조를 봐야 한다 — 은평 갈현동 472-11

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,993,864,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음이 끝이 아니다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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