65,170,000원
의정부지방법원 2025타경63678. 등기상 소재지는 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 14층 에프1416호입니다. 소유자는 공병선이고, 2022년 7월 14일 우리은행 근저당권이 채권최고액 166,800,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 주식회사멜레아의 가압류, 범진물류 주식회사와 주식회사 현대솔라테크닉스의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 단순합니다. 현황조사와 문건접수에 확인되는 이동현의 전입일은 2024년 7월 10일로, 말소기준인 2022년 7월 14일 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 14층 에프1416호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정 이용상태 주거용(아파트) · 지하 2층/지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 공병선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰 · 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 범진물류 주식회사 / 17,959,511원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.14. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 166,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2022년 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 10월 18일 주식회사멜레아 가압류 505,824,162원, 2025년 범진물류 및 현대솔라테크닉스의 강제경매개시결정, 2025년 9월 4일 동고양세무서장의 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 한화솔루션 주식회사가 신청했던 강제경매는 2024년 5월 9일 취하돼 2024년 5월 14일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 2024.07.10 | 미상 | 2025.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이동현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 설정 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 7월 31일 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘시세 할인’과 다르다
감정가는 190,000,000원이고 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 45,619,000원, 그다음은 31,933,299원입니다.
그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 물건의 최근 실거래 시세를 대조하지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 물건의 용도와 감정요항표 기재가 서로 맞지 않는 부분이 있어, 감정가 자체의 비교 적정성부터 확인할 필요가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 34.3% | 644,946,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 664,145,326원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 677,584,684원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 166,800,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사멜레아 | 505,824,162원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 범진물류 주식회사 | 17,959,511원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주식회사 현대솔라테크닉스 | 17,959,511원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 708,543,184원 중 채권자 예상배당은 63,596,940원이며, 미배당액은 644,946,244원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 용도·입지 검증 — 기록 사이 불일치 주의
- 등기 소재지. 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터, 도로명주소는 삼원로 63입니다.
- 감정 이용상태. 감정요항표에는 “주거용(아파트)으로 이용 중”이라고 기재돼 있습니다.
- 건물·토지 기재. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물의 14층이며, 토지는 공업용 건부지로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 감정 위치 설명. 감정요항표의 위치·교통 부분은 행신동 신능중학교 서측과 행신역 인근을 설명하고 있어 등기 소재지인 원흥동과 일치하지 않습니다.
- 지역·지구. 준주거지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역입니다.
- 도로·설비. 북서측 중로와 접하며 차량 접근이 가능하고, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장, 건축물 현황도, 관리규약과 실제 내부 이용상태를 대조해 적법한 주거 사용 여부를 확인하세요.
- 감정평가서 대조. 원흥동 물건과 행신동 위치 설명이 함께 기재된 원인을 확인하고 감정 대상 호실·사진·면적을 원본에서 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 이동현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유 범위를 확인해 실제 배당순위를 검증하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 현재 점유상태와 인도 협의 가능성, 인도명령 절차를 확인하세요.
- 세금·배당 검증. 동고양세무서 압류의 세목과 금액, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리주체에 공용부분 관리비 체납과 시설 이용 제한 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건 정체와 가격은 확인이 필요하다
권리관계만 보면 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 우리은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 이동현도 후순위 전입자로 대항력이 없습니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.
그러나 감정가 1.90억이 3회 유찰돼 6,517만원이 됐다는 이유만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세를 판단할 수 없고, “기타·지식산업센터·주거용 아파트·공업용 건부지”라는 기재가 함께 존재합니다. 감정 위치 설명도 원흥동 등기주소와 다른 행신동을 가리킵니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 용도는 원본 검증 전 보류입니다.
