의정부지방법원 2025타경63681. 고양시 덕양구 원흥동 고양아크비즈지식산업센터 10층 F1019호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 말소기준은 2022년 6월 23일 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 162,000,000원)입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금이나 인수 권리는 0원입니다.
가격만 보면 감정가 168,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 28,236,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터 공장이고, 비교할 실거래 시세를 전제로 한 가격 우위 판단은 해당 없음입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63681 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 10층 F1019호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김영기 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 28,236,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 148,911,564원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 2022년 6월 23일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 신용보증기금 가압류 55,354,666원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 경매개시결정 및 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민은행 가압류 5,264,958원은 2026년 1월 23일 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가와 ‘시세’는 구분해야 한다
현재 최저매각가는 28,236,000원으로 감정가 168,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 19,765,200원, 그다음은 13,835,640원입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건은 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교를 근거로 한 시장가격 판단은 해당 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 908,248원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 27,327,752원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 55,354,666원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,236,000원 가정 시 채권자 총 청구액 237,354,666원 중 27,327,752원이 배당되고, 미배당은 210,026,914원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 148,911,564원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 제10층 F1019호입니다.
- 주위환경. 원흥역 남동측 원거리에 위치하고, 주변은 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 3호선 원흥역이 있어 대중교통 이용여건은 무난합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 한 ‘저평가’ 판단은 할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 반복 유찰을 함께 보고 실제 사용수요와 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2022.06.23 농협은행 근저당이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인. 임차인은 없어 현재 자료상 보증금 승계는 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당은 210,026,914원이지만 매수인 인수액은 0원이라는 점을 구분해 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 공장 이용상태, 내부 마감·설비, 실제 점유 및 사용 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 법원 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 168,000,000원에서 5회 유찰되어 28,236,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 확정할 수 없습니다. 대상이 공장(지식산업센터)이고 실거래 시세에 근거한 가격 비교는 해당 없기 때문입니다. 권리는 단순하지만 반복 유찰과 용도 특성 때문에 환금성 확인이 핵심인 사건으로, 권리 안전성보다 사용수요와 매각 가능성의 검토가 더 중요한 물건입니다.
