제주지방법원 2025타경176. 서귀포시 안덕면 창천리 일대 토지와 창고·관리사가 일괄매각되는 물건입니다. 토지 면적은 2,502㎡이고, 공부상 지목은 ‘전’이지만 현재는 과수원으로 이용되고 있습니다. 건물은 기호 6 창고, 기호 7 관리사이며, 제시외 건물·구조물인 목록 7-1부터 7-5도 포함하여 평가됐습니다.
가격은 감정가 3,186,471,931원에서 한 차례 유찰되어 현재 2,230,530,000원, 감정가의 70%입니다. 등기 흐름에서는 2021년 3월 31일 동문새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 정동훈 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경176 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 4-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 토지 공부상 ‘전’, 현황 과수원 · 창고 · 관리사 |
| 토지면적 | 2,502㎡ |
| 소유자 | 유수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 3,186,471,931원 / 2,230,530,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,280,915,173원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2021.03.31. 을구 5번 동문새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 유수빈이고, 말소기준권리는 2021.03.31. 동문새마을금고 근저당권 1,380,000,000원입니다. 같은 날 참조은새마을금고 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐으며, 2022년 3월 30일 정동훈 근저당권 360,000,000원이 뒤따릅니다. 경매 배당 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 이 물건의 핵심 — 농지취득자격증명
목록 1~5는 공부상 지목이 ‘전’이고 현황은 과수원입니다. 매각물건명세서에는 이 토지들에 대해 농지취득자격증명 제출 필요가 명시돼 있습니다. 특히 매각결정기일까지 이를 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 아니함이라는 조건이 붙어 있습니다.
과수목과 방풍목은 토지에 포함하여 평가됐고, 제시외 건물 및 구조물인 목록 7-1~7-5 역시 일괄매각에 포함하여 평가됐습니다. 즉 낙찰 대상은 단순 나대지가 아니라 과수원·수목·창고·관리사·제시외 구조물을 함께 보는 복합 자산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,230,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,705,300원 |
| 을구 5번 근저당권 · 동문새마을금고 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 참조은새마을금고 | 1,200,000,000원 | 825,824,700원 |
| 을구 7번 근저당권 · 정동훈 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,940,000,000원 중 현재 회차 배당액은 2,205,824,700원, 미배당은 734,175,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,230,530,000원 | 734,175,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,561,371,000원 | 1,396,642,710원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,092,959,700원 | 1,860,369,897원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 1,280,915,173원에 대해 동문새마을금고 배당액이 1,380,000,000원으로 표시되어 충족 상태입니다. 2회 유찰 시에도 동일하게 충족되지만, 3회 유찰 시에는 동문새마을금고 배당액이 1,079,630,103원으로 줄어 신청채권액을 모두 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창천초등학교 북동측 인근으로, 지방도 주변 농경지대에 과수원·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 1~5는 연접한 토지이며 기호 1·2·4·5로 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘전’, 실제 이용은 과수원입니다. 토지면적 2,502㎡, 완경사·사다리형이며 공시지가는 55,400원/㎡입니다.
- 건물. 기호 6은 창고로 사용승인일 1976.10.29., 기호 7은 관리사로 사용승인 1973년입니다. 관리사에는 보일러 난방설비가 있습니다.
- 면적 차이. 기호 7은 공부상 23.14㎡이나 실제 약 40.5㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역을 포함하고 건축계획심의대상구역·하천구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등과 관련된 제한이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1~5에 농지취득자격증명이 필요합니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 신청 가능 여부와 발급 요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 반환 조건. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 토지·창고·관리사의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 1~5, 창고, 관리사, 제시외 건물·구조물 7-1~7-5 및 과수목·방풍목의 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·하천구역·건축계획심의대상구역 등 각 필지별 제한 상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리사 면적. 공부상 23.14㎡와 실제 약 40.5㎡의 차이가 있으므로 현황 및 적법성 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지 관련 행정 확인을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 농취증과 현황 확인이 먼저
감정가 3,186,471,931원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 2,230,530,000원입니다. 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후 권리들도 매각으로 소멸해 등기상 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘70% 할인 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 목록 1~5가 농지이고 농취증 미제출 시 보증금 반환 문제가 있으며, 임대관계가 미상이고, 공부와 현황이 다른 과수원·관리사 면적 차이·제시외 구조물·다수 토지규제가 함께 존재합니다. 따라서 권리 인수 0원은 장점이지만, 실제 입찰 판단은 농취증 발급 가능성과 점유·현황·활용성 확인이 끝난 뒤 내려야 할 물건입니다.
