부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경2077 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 23.22 ㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

125,440,000원 1억 2,544만 감정가 196,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,254만원

최저가의 10% · 12,544,000원

실거래 대비

▼ 34.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.90억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 1.95억 인수 가능성이 핵심. 최저가 1.568억만 보면 안 되는 인수형 물건입니다.

가격 최저가 156,800,000원이지만 미배당 임차보증금 195,000,000원 인수 가능성으로 실질취득은 약 195,000,000원
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 15,680,000원 · 별도 인수위험 195,000,000원
리스크 을구 3번 임차권등기 이용민의 대항력으로 보증금 잔액 매수인 부담 가능

한 줄 평 최저매각가만 보면 감정가 대비 80%로 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 임차인 이용민의 보증금 195,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 부담이 늘어 매수인의 실질취득 부담은 약 195,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

196,000,000원

1회 유찰 · 80%

실질취득 부담

195,000,000원

임차보증금 인수 가능

인수 위험

195,000,000원

대항력 임차권등기

핵심지표

임차권 1건

보증금 전액 배당 불가

서울서부지방법원 2025타경2077. 은평구 신사동 영화빌리지 7층702호 다세대주택입니다. 감정가는 1.96억, 현재 최저매각가는 1.568억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 인수권리입니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 존재하고, 임차인 이용민은 보증금 1.95억의 대항력을 가진 것으로 분석됩니다.

따라서 낙찰자가 최저가 1.568억에 낙찰받더라도 배당으로 변제되지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 구조에서는 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득가를 의미하지 않습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경2077 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 신사동 29-162 영화빌리지 7층702호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용
소유자	김정화
감정가 / 최저가	196,000,000원 / 156,800,000원
신청채권자	이용민 / 청구금액 195,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 대항력 임차권 인수 주의 임차인 이용민은 전입일 2022.06.20으로 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 임차보증금 195,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이용민	195,000,000원	有	없음	인수 가능

임차권등기명령은 2025.01.02 등기되었으며 임대차보증금은 195,000,000원입니다. 매각물건명세서 기준으로 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단

영화빌리지(29-162)는 8세대 규모이며 동일 면적 최근 거래는 2021.11 거래 210,000,000원입니다. 최저매각가만 보면 시세 대비 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 위험을 반영하면 실질취득 부담은 약 195,000,000원입니다.

구분	금액
최근 거래 (2021.11)	210,000,000원
최저매각가	156,800,000원
실질취득 부담	195,000,000원

⚠️ 가격 판단 기준 최저가 156,800,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 부담 약 195,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,995,200원
임차인 이용민 보증금	195,000,000원	0원
경매개시결정 이용민	195,000,000원	153,804,800원
미배당 임차보증금	41,195,200원	매수인 인수 가능

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 최근거래

실질취득 부담은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 위험을 반영한 195,000,000원 기준입니다.

⛔ 결론 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 보증금 인수 부담 때문에 총 취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 가격 메리트보다 임차권 인수 위험이 우선 검토되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저매각가 156,800,000원이 아니라 임차보증금 인수 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
임차권 원인 확인. 임차인 이용민과 소유자 관련성, 가장임차인 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.
배당 결과 확인. 실제 배당에서 보증금이 얼마나 변제되는지 확인해야 합니다.
명도 계획. 임차권등기 임차인의 권리관계와 인도 절차를 사전에 검토해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수권리”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 1.568억까지 내려왔지만, 핵심 위험은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1.95억이 낙찰가보다 커 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 경매에서는 표면 최저가보다 실제 부담해야 할 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 9,600만원
2	2026-08-25	유찰	1억 5,680만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 2,544만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보이지 않는 1.95억 인수 — 은평구 영화빌리지 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수권리”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (4장)

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