부동산강제경매

2025타경2497 · 서울서부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 42.8㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

278,000,000원 2억 7,800만 감정가 305,000,000원

감정가의 91% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 244,000,000원 최저가 대비 +13%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,440만원

최저가의 10% · 24,400,000원

실거래 대비

▲ 41.1% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 1.97억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 가능 임차인 보증금 미상으로 인수위험 확인이 핵심인 근린시설 물건입니다.

가격 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래 262,454,545원의 93.0%
권리 임차인 최춘화 전입일 2021.06.28, 보증금 미상으로 대항력 가능·미상
리스크 임차인 보증금 확인 전 실질취득금액 판단 불가

한 줄 평 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 편이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 가능 임차인 최춘화의 보증금 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 실질취득금액과 투자성을 확정하기 어렵습니다.

감정가

305,000,000원

평가금액

최저가

244,000,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

262,454,545원

11건 기준

인수위험

보증금 미상

대항력 가능 임차인

서울서부지방법원 2025타경2497. 서울 은평구 신사동 에스엠벨리체 5층 501호 근린시설 사건입니다. 등기상 소유자는 이광진이며, 2021년 소유권이전 이후 2024년 가압류, 2025년 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.

등기부상 선순위 근저당은 확인되지 않고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 현황조사 및 매각물건명세서상 임차인 최춘화가 존재하며, 전입일이 2021.06.28로 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경2497
소재지	서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 5층501호
용도 / 이용상태	근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 이용중
소유자	이광진
감정가 / 최저가	305,000,000원 / 244,000,000원
신청채권 / 청구액	최춘화 / 278,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상

임차인	전입일	보증금	판정
최춘화	2021.06.28	미상	대항력 가능·미상 인수 확인 필요

임차인 최춘화는 등기부상 강제경매 채권자와 동일 인물로 확인됩니다. 보증금 미상 상태이므로 일반적인 대항력 인수금액 계산은 확정할 수 없습니다. 낙찰 전 매각물건명세서 보완 및 임대차관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

SM벨리체 동일·유사 면적 최근 거래는 2021.06~2021.11 기간 총 11건이며 최근 12개월 평균도 동일하게 262,454,545원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2021.11	40.43㎡	3	255,000,000원
2021.11	40.43㎡	7	255,000,000원
2021.07	42.8㎡	4	278,000,000원
최근 12개월 평균	-	11건	262,454,545원

최저매각가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 93.0% 수준입니다. 다만 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 최저가만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (244,000,000원 가정)

감정가 vs 최근 실거래 평균

최저가는 최근 평균보다 낮지만 임차인 보증금 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	금액
집행비용	4,216,000원
가압류 · 경기신용보증재단	30,000,000원
경매개시결정 · 최춘화	209,784,000원
소유자 교부	0원

⛔ 핵심 리스크 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 인수금액이 발생할 수 있으므로, 낙찰가는 보증금 확인 후 판단해야 합니다.

✅ 권리 관점 확인된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 선순위 근저당은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대차 확인. 최춘화의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
인수금액 계산. 보증금 확인 전에는 실질취득금액을 단정할 수 없습니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 93.0%지만 임차인 리스크를 반영해야 합니다.
현황 확인. 오피스텔 이용상태 및 근린시설 관련 사용 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 권리 확인”

이 물건은 최근 거래 대비 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 경매 투자에서 가장 중요한 변수인 임차인 보증금이 확인되지 않았습니다. 등기상 소멸 구조만 보고 접근하기보다 대항력 가능 임차인의 권리 범위를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

가격보다 먼저 확인해야 할 대항력 리스크 — 서울 은평 SM벨리체 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 권리 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (14장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 500만원
2	2026-08-25	대기	2억 4,400만원