부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경2602 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 66.90㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

206,080,000원 2억 608만 감정가 322,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,060만원

최저가의 10% · 20,608,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 3.22억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 없는 임차인 보증금 확인과 환금성 검토가 필요한 연희동 다세대입니다.

가격 최저가 257,600,000원은 감정가 322,000,000원의 80%이며 최근 거래 비교 자료가 없어 보수적 접근 필요
권리 신한은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차 오미나 점유자는 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없음

한 줄 평 후순위 가압류·압류·근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 점유자 오미나의 보증금이 확인되지 않아 임차관계 확인은 필요합니다. 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.

감정가 / 최저가

322,000,000원

최저 257,600,000원

현재 매각가율

80%

1회 유찰

실질취득 부담

257,600,000원

인수권리 0원

핵심지표

임차 확인

보증금 미상

서울서부지방법원 2025타경2602. 서울 서대문구 연희동 소재 다세대주택 4층 401호입니다. 말소기준권리는 2013년 12월 16일 설정된 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 후순위 정리가 가능한 형태입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경2602
소재지	서울특별시 서대문구 연희동 51-78 4층401호
용도 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	정영란
감정가 / 최저가	322,000,000원 / 257,600,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사 신한은행 / 104,952,144원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

점유자	전입	확정일자	대항력	우선변제	승계
오미나	2024.05.31	2025.04.25	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차관계 체크 오미나는 주거 점유자로 확인되며 전입일이 2013.12.16 신한은행 근저당 이후입니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인은 아닙니다. 다만 보증금 규모와 배당요구 관계는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,406,400원
신한은행 근저당	120,000,000원	120,000,000원
한국캐피탈 근저당	192,000,000원	133,193,600원
후순위 가압류 등	61,707,228원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

시세 비교 자료가 없어 가격 평가는 보수적으로 접근합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 설정된 한국캐피탈 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수권리는 0원으로 분석됩니다.

⛔ 주의 관점 담헌맨션은 6세대 규모의 소형 다세대이며 최근 거래 확인 자료가 없어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최저가만으로 저평가라고 단정하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 연세대학교 서측 인근 주택지대로 빌라·단독주택이 혼재하며 연희초, 서울외국인학교, 연세대 등 교육시설이 위치합니다.
교통. 연희로 주변 버스정류장 이용이 가능하고 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
환경. 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활편의시설이 인근에 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 오미나의 보증금 및 배당 관련 사항을 매각물건명세서와 현황조사 내용으로 재확인하세요.
가격 검토. 최근 거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
환금성. 6세대 다세대는 매수층이 제한될 수 있어 출구전략을 고려해야 합니다.
권리 확인. 등기부와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 확인할 부분은 남는다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 권리들이 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮은 편입니다. 다만 다세대 특성상 환금성과 임차관계 확인이 중요합니다. 최저가 257,600,000원이라는 숫자보다 실제 점유와 거래 가능성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 2,200만원
2	2026-08-25	유찰	2억 5,760만원
3	2026-09-29	D-8 진행	2억 608만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 임차인 확인이 필요한 연희동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 확인할 부분은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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