서울서부지방법원 2025타경2626. 서울 마포구 성산동 골든빌오피스텔 3층 307호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 김경미이며, 2017년 10월 27일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 가장 중요한 권리는 금융기관 근저당이 아니라, 임차인 김경민의 130,000,000원 주택임차보증금입니다.

김경민은 2021년 6월 9일 임대차계약을 체결하고, 2021년 6월 28일 점유를 시작했으며, 2021년 7월 16일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 6월 11일입니다. 이후 2024년 2월 23일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2026년 1월 12일 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2026년 1월 12일 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 등의 근저당권, 가압류, 압류 및 가등기는 등기부상 이미 말소된 권리로, 현재 매수인이 인수할 권리로 취급하지 않습니다.

문제는 2024년 2월 23일 등기된 을구 6번 주택임차권입니다. 임차인의 전입신고와 점유가 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자도 갖추고 있으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 경매에서 보증금을 전액 배당받으면 매수인에게 남는 보증금 인수는 없지만, 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액이 인수 대상이 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 김경민 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계신고로 인한 중복 임차인이 아닙니다. 임차권등기는 2024년 2월 23일 접수되었고, 배당요구도 있는 것으로 확인됩니다. 보증금 130,000,000원은 하나의 임차보증금으로 계산해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다

이 물건은 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당으로 인수가 없을 것으로 추정되지만, 유찰 후 매각대금이 줄어들면 보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득금액을 함께 봐야 합니다.

실질취득 = 회차별 매각가 + 예상 인수액. 인수액은 제공된 회차별 예상배당 계산을 적용한 금액이며, 집행비용·우선배당·채권 중복 여부에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다. 취득세, 명도비용 및 기타 취득 부대비용은 별도입니다.

실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 신건 실질취득금액 155,000,000원이나 유찰 후 실질취득금액 132,536,000원·132,185,600원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 가격 메리트는 동일 용도·면적의 실제 거래가격을 확인한 다음에 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산을 표시한 것으로 실제 배당 확정표가 아닙니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재되어 있어 임차보증금과 신청채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 마포구 성산동 중동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 가좌역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 3층 307호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수설비와 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 4m, 남서측 약 7m 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 토지는 부정형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 공부상 오피스텔인 본 물건에 대한 적용 여부는 입찰 전에 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 토지. 토지 공시지가는 ㎡당 5,450,000원이며, 토지면적은 619.2㎡입니다. 이는 건물의 대지 전체에 관한 사항으로 307호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 주거용 임차권이 등기된 오피스텔로서 가격 비교 시 일반 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실제 거래가격과 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수조건 확인. 을구 6번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 최종 매각물건명세서의 기재를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 동일인 검증. 김경민의 임차보증금 130,000,000원과 강제경매 청구액 135,134,684원이 동일한 채권에 근거한 것인지 확인해야 합니다. 배당표의 이중계상 가능성을 해소하는 것이 중요합니다.
• 실질취득금액 기준 입찰. 신건에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 1회 유찰 시 실질취득금액은 132,536,000원, 2회 유찰 시 132,185,600원으로 추정됩니다. 입찰 상한은 낙찰가와 인수액을 합산하여 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 용도·면적·입지의 실거래가격을 직접 확인하고 실질취득금액과 비교해야 합니다. 거래가격을 확인하기 전까지 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 설정되어 있다는 사실만으로 현재 실제 점유상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 및 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 관련 부대비용을 확인해야 합니다. 예상배당의 집행비용은 추정치이므로 실제 비용과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료 및 채권계산서를 대조하여 최종 인수 위험을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 단순한 무임차 오피스텔 경매가 아닙니다. 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

신건 가격 155,000,000원에서는 배당 가정상 보증금 전액 변제가 가능해 인수액이 0원입니다. 반면 2회 유찰되어 최저가가 99,200,000원까지 낮아져도 예상 보증금 인수를 합친 실질취득금액은 132,185,600원입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

더욱이 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하게 표시되어 있어 배당채권의 중복 여부도 확인해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 실질취득금액이 시장가격보다 유리한지도 아직 판단할 수 없습니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 보증금의 최종 배당·인수액과 실제 시세를 정확히 확인하는 것입니다.