인천지방법원 2024타경559015. 부평동 로뎀레뷰 5층 506호, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건은 일반적인 “권리 깨끗한 저가 물건”이 아닙니다. 등기부에는 임차인 박두환의 주택임차권등기가 있고, 전입일은 2021.07.01, 확정일자는 2021.06.14입니다. 데이터상 말소기준은 2023.04.11 롯데카드 가압류이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그런데 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 notes에 있습니다. 매각물건명세서 명시 인수권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 적혀 있으나, 동시에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 기재되어 있습니다. 정확도 규칙상 이런 확약이 있는 임차권은 그 임차인에 한해 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 따라서 시세 비교도 최저가만 보고 하는 것이 아니라, 확약서가 유효한 경우의 실질취득 89,670,000원과 확약이 흔들릴 때의 보증금 200,000,000원 노출을 나눠 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13, 5층506호 (부평동, 로뎀레뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 48.52㎡ |
| 소유자 | 도경미 (2021.07.12 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 그러나 확약서가 핵심
등기 흐름의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 현재 소유자 도경미는 2021.07.12 거래가액 200,000,000원으로 취득했습니다. 둘째, 데이터상 말소기준은 2023.04.11 갑구 4번 롯데카드 가압류입니다. 셋째, 임차인 박두환의 전입일은 2021.07.01로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박두환 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.07.01 / 2021.06.14 | 200,000,000원 | 2023.08.04 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
이 임차인은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당재원이 최저가 기준으로 부족합니다. 그래서 명세서상·룰상 부족분 112,344,060원은 매수인 인수 위험으로 잡히지만, notes의 말소동의 확약서 때문에 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 정리합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시에는 싸고, 무효면 비싸다
로뎀레뷰의 면적 매칭 실거래는 12건이고, 평균은 160,391,666원입니다. 최저 실거래는 140,000,000원, 최고 실거래는 184,000,000원입니다. 확약서가 유효해 실질취득이 89,670,000원으로 고정된다면 실거래 평균의 55.9% 수준입니다. 반대로 확약 원본·조건 확인에 실패하면, 대항력 임차보증금 200,000,000원을 기준으로 봐야 하므로 실거래 평균을 웃도는 물건으로 성격이 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.93㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.4㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 48.62㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2025.03 | 49.46㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2024.10 | 49.29㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 48.23㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 47.21㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2023.01 | 49.04㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 47.21㎡ | 7 | 177,700,000원 |
| 2022.09 | 49.46㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.08 | 47.22㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2022.05 | 49.04㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 160,391,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 박두환 보증금 | 200,000,000원 | 87,655,940원 | 부족분 112,344,060원 |
| 2. 산곡2,4동새마을금고 | 2,100,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 84,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 롯데카드 주식회사 | 7,519,862원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 삼성카드 주식회사 | 6,818,126원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 6. 하나카드 주식회사 | 8,930,262원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 7. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약서가 유효하면 박두환 임차권의 실질 인수는 0원으로 보되, 명세서상·룰상 부족분은 112,344,060원입니다. 확약 원본·말소 조건·효력 범위 확인이 필수입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수형 위험은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 89,670,000원 | 112,344,060원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 71,736,000원 | 129,955,248원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 57,388,800원 | 144,044,198원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약서가 없거나 효력이 제한되면, 유찰이 늘어 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당 인수액이 커집니다. 즉 대항력 인수형 물건에서는 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 그 위험을 말소동의 확약서가 눌러주는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역(국철1호선, 인천지하철1호선) 북동측 인근입니다. 주위는 업무시설, 공동주택, 각종 근린·편의시설이 섞인 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부평역이 있어 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 10층 중 5층 506호입니다. 사용승인일은 2013.05.08이고, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다. 토지는 사다리형이며 남측으로 로폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 위반건축물 메모. notes에는 집합건축물대장 표제부·갑상 위반건축물 등재가 있으나 본건과 관련 없음으로 적혀 있고, 감정평가 데이터의 violation은 false입니다.
- 환금성. 로뎀레뷰는 56세대, 2013.05.08 사용승인입니다. 실거래 표본은 있으나 세대수가 크지 않고, complex_stats상 평균 유찰 횟수는 4.2회로 낮은 가격대 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기대고 있습니다. 원본, 제출 주체, 말소 대상, 조건, 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기가 실제로 낙찰 후 말소될 수 있는지, 인도·명도와 별도로 점검해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 여부. 데이터상 실제 임차인은 박두환 1명이고 보증기관 승계·중복신고 플래그는 없습니다. 다만 현황조사·명세서 원본에서 추가 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약 유효 시 실질취득 89,670,000원은 실거래 평균 160,391,666원의 55.9%입니다. 확약 미확인 시에는 보증금 200,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확약서가 먼저다
겉으로는 감정가 1.83억짜리가 8,967만원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 말소동의 확약서가 본질입니다. 확약서가 유효하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 8,967만원으로 실거래 평균 대비 충분히 낮습니다. 반대로 확약서 효력이 확인되지 않으면 박두환의 보증금 2억원을 기준으로 봐야 하므로, 실거래 평균보다 비싼 위험물건이 됩니다. 결론은 조건부 B급. 확약서 원본 확인이 끝나기 전까지는 “싸다”가 아니라 “검증해야 할 물건”입니다.
