의정부지방법원 2025타경63687. 파주시 야당동 아르카우노 제2동 제3층 제303호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가 253,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율보다 선행 임차권과 확약의 결합입니다.
등기상 임차권자 정원일의 주민등록·점유개시일은 2020.07.14, 확정일자는 2020.06.15로 말소기준인 2022.10.21 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원래라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조이고, 제공된 배당계산에서도 117,565,580원을 인수액으로 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 81-3 아르카우노 2동 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 · 제2동 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김효주 · 2020.06.17 매매 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 250,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권은 있지만 확약이 인수 구조를 바꾼다
말소기준권리는 2022.10.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 서울특별시·파주시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권자 정원일은 등기 시점 자체는 뒤이지만 주민등록·점유개시일 2020.07.14가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선행 임차관계로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 현재 점유자를 분리해서 본다
| 임차관계 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정원일 · 임차권등기 | 2020.07.14 확정일자 2020.06.15 | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 고태호 · 303호 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 필요 |
고태호의 전입일 2025.02.28은 말소기준권리 2022.10.21보다 뒤이므로 제공된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 이 점은 정원일의 대항력 포기 확약과는 별개의 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세는 250,000,000원, 그러나 거래 하락이 크다
가격 판단은 전체 평균 295,000,000원보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.01 250,000,000원입니다. 이전 2022.11 거래는 340,000,000원이어서, 최근 구간은 이전 구간 대비 -26.5% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 58.8㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 59.46㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
대항력 포기 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 123,970,000원으로, 최근 12개월 평균의 49.6%입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 임차인의 보증금을 실질취득액에 더해 239,000,000원으로 고정해서 비교하면 안 됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권 인수는 실질 0원이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 239,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 기본 배당계산에서는 임차보증금 부족분 117,565,580원을 매수인 인수액으로 계산하지만, 2026.06.17. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 확약 대상 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 123,970,000원 | 117,565,580원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 99,176,000원 | 142,009,168원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 79,340,800원 | 161,487,334원 | 실질 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되지만, 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 일반 공식을 그대로 적용하면 안 됩니다. 위 배당계산상 인수액은 확약을 반영하지 않은 룰상 숫자이고, 해당 임차권의 매수인 부담은 실질 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 다세대주택. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 947,100원/㎡입니다.
- 거래 표본. 아르카우노2동은 9세대, 확인 실거래 2건으로 시세 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.17. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권자 관계 확인. 정원일의 주민등록·점유개시일 2020.07.14, 확정일자 2020.06.15 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 고태호 점유 확인. 2025.02.28 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 제공된 예상배당보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 250,000,000원은 이전 340,000,000원보다 낮고 최근 대 과거 추세는 -26.5%입니다.
- 환금성 확인. 9세대·실거래 2건, 단지 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%라는 자료를 가격 할인과 별도로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력과 환금성이 먼저다
현재 최저가 123,970,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 49.6%입니다. 게다가 가장 큰 권리 리스크였던 선행 임차권은 주택도시보증공사의 2026.06.17. 확약 때문에 실질 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 그래서 배당계산상 117,565,580원을 최저가에 더해 실질취득가를 높여 잡는 해석은 이 사건에 맞지 않습니다.
다만 가격 숫자만 보면 끝나는 물건도 아닙니다. 이미 6회 유찰됐고, 최근 거래 추세는 -26.5%이며 9세대 다세대에서 확인되는 거래도 2건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.8회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건은 확약서의 실제 매각조건 반영 여부, 세금 선순위, 현재 점유관계, 그리고 재매각 가능성까지 확인해야 가격 할인 의미가 살아나는 물건입니다.
