부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51229 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 27.6 ㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

188,800,000원 1억 8,880만 감정가 295,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,888만원

최저가의 10% · 18,880,000원

실거래 대비

▼ 9.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.08억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 김리나 임차권 인수위험은 실질 0원 처리되지만 박희진 미상 보증금 임차 리스크가 남아 보수적 접근이 필요합니다.

가격 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원의 88.7% 수준
자금 김리나 관련 확약 적용 시 해당 인수는 실질 0원(각주). 다른 임차 리스크는 별도 확인 필요
리스크 대항력 있는 박희진 보증금 미상 점유자 존재로 추가 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 80%까지 내려온 다세대 물건입니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 김리나 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 박희진 점유자는 대항력 있는 임차인으로 확인되어 보증금 미상 위험이 남습니다.

감정가 / 최저가

295,000,000원 / 236,000,000원

1회 유찰

최근 거래 평균

266,166,666원

동일면적 6건

실질취득 판단

확인 필요

미상 임차 리스크

확정 인수

0원

김리나 확약 적용

서울서부지방법원 2025타경51229. 은평구 역촌동 대신벨리온 301호는 2021년 준공된 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박정은이며, 2025년 3월 주택도시보증공사의 강제경매가 개시되었습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 임차권과 대항력 임차인 존재 여부가 핵심 쟁점입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51229
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층301호
용도 / 면적	다세대주택 · 전용 27.6㎡
소유자	박정은
감정가 / 최저가	295,000,000원 / 236,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
박희진	미상	有	有	확인필요
김리나	274,000,000원	有	有	확약 0원

⚠️ 확약 적용 범위 주택도시보증공사는 김리나의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김리나 관련 인수는 실질 0원입니다. 다만 이 확약은 김리나에게만 적용되며 박희진 임차 리스크까지 제거하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

배당항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,104,000원
김리나 보증금	274,000,000원	231,896,000원
주택도시보증공사	274,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

✅ 긍정 요소 최근 거래 평균 266,166,666원 대비 최저가는 88.7% 수준입니다. 김리나 확약 적용으로 주요 임차권 인수 부담은 해소됩니다.

⛔ 주의 요소 박희진은 대항력 있는 임차인으로 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰 전 매각물건명세서와 점유 관계를 추가 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

은평구 역촌동 주민센터 북서측 인근, 다세대·단독주택·근린시설 혼재 지역입니다.
구산역·응암역 접근 및 노선버스 이용이 가능한 보통 수준의 교통 환경입니다.
대신벨리온은 20세대 규모이며 2021년 준공된 소규모 다세대입니다.
소형 다세대 특성상 아파트 대비 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

김리나 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다.
박희진 보증금 미상 부분은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 임차 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
원본 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차 확인이 먼저”

이 물건은 유찰로 가격 메리트가 생겼지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 임차인 검토가 남아 있습니다. 김리나 관련 권리는 확약으로 실질 부담이 사라졌으나, 박희진의 대항력 임차 위험은 별도로 남습니다. 권리 일부는 정리됐지만, 최종 입찰 판단은 미상 보증금 확인 이후가 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 9,500만원
2	2026-08-25	유찰	2억 3,600만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 8,880만원

부동산강제경매

확약으로 한 임차권은 정리되지만, 미상 임차 리스크가 남는다 — 은평 대신벨리온 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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