서울서부지방법원 2025타경51362. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 조홍선이고, 현재 권리관계의 출발점은 2019.07.11. 임의경매 매각에 따른 소유권 취득입니다. 이후 2023.02.22. 관악농업협동조합 명의로 채권최고액 363,600,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·전세권·가압류·압류와 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인은 조사된 사람이 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조도 아니고, 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액은 487,040,000원입니다. 다만 이 숫자는 ‘시장가치’가 아니라 낙찰가 + 권리상 인수액을 뜻합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51362 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 303호 · 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 내 제3층 제303호 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 · 2019.07.11. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 487,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 72,040,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 제공된 임차관계에는 별도 점유 임차인이 없으며, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 2023.02.22. 관악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 2023.09.26. 오케이대부캐피탈삼성 근저당 105,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.10.31. 경기수산업협동조합 가압류 550,229,386원, 2026.01.12. 국민은행 가압류 47,834,523원 및 2026.04.24. 국 압류까지 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2024.02.07. 명칭변경으로 서울서남부농업협동조합이 되었고, 2026.04.23. 확정채권양도를 원인으로 2026.06.11. 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다. 이는 기존 2023.02.22. 근저당의 권리이전으로, 말소기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세보다 싸다’는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 487,040,000원으로 감정가 761,000,000원의 64%이고, 이미 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 동일 용도·동일 조건의 최근 실거래 자료가 제공되지 않아 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,400원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 6,169,600원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액은 1,071,663,909원, 총 배당액은 479,769,600원, 미배당은 591,894,309원입니다. 채권자의 미배당이 크더라도 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 토지 역시 노인복지시설·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물로 사용승인일은 2006.01.20이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 내외 포장도로에 접하고 남동측 약 6미터 내외 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 토지면적은 2,555.0㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류상 아파트와 감정평가상 노인복지시설 이용상태가 함께 존재하므로, 실제 건축물대장상 용도와 이용·처분 제한을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 487,040,000원이 시장가격 대비 저렴한지 별도 확인이 필요합니다. 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 원인. 현재 2회 유찰 상태입니다. 단순 권리 문제가 아니라 용도·수요층·환금성 때문에 응찰이 약한 것인지 현장 확인이 중요합니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당은 명칭변경과 근저당권 이전이 있었으므로 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현황조사 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 시장성’이 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 2023.02.22. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 487,040,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정평가상 실제 이용은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고 2회 유찰되었습니다. 동일 조건의 실거래 비교자료가 없으므로 지금 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 용도 확인·실수요 범위·환금성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
