제주지방법원 2025타경1556. 제주시 조천읍 함덕리 ‘정성빌리지(나)’ 나동 4층 502호, 전용 76.29㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.03.28 이영기 명의의 소유권이전 뒤 2022.04.12 제주동부신용협동조합이 채권최고액 90,000,000원의 근저당을 설정한 부분입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 오케이저축은행·제주신용보증재단· 스마트저축은행·신용보증기금의 가압류와 2025.09.03 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.06.16에는 2025.03.19 상속을 원인으로 이아현·이준현·이준환이 각 3분의 1씩 공유자가 됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있으므로, 서류상 인수 0원과 별개로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-3 정성빌리지 나동 4층502호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.29㎡ · 4층 건물 내 제4층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2000.09.07 |
| 현재 소유자 | 이아현 3분의 1 · 이준현 3분의 1 · 이준환 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주동부신용협동조합 / 55,549,193원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.12 을구 11번 제주동부신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 제주축산업협동조합·조천농업협동조합·제주은행 근저당과 과거 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 이번에는 최저가 자체가 최근 거래보다 낮다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 정성빌리지(나) 전용 76.29㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 146,500,000원, 최신 거래는 2023.11의 140,000,000원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 76.29㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 76.29㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2022.03 | 76.29㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.29㎡ | 2건 | 146,500,000원 |
| 전체 평균 | 76.29㎡ | 3건 | 139,333,333원 |
최근 거래 추세는 이전 거래 대비 17.2%로 나타나며, 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 전체 평균 139,333,333원보다 최근 12개월 평균 146,500,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 잡는 편이 이 사건의 데이터에 더 부합합니다. 현재 최저가는 그 최근 평균의 64.0%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 금액 자체가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 제주동부신용협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 38,211,107원 | 1,711,600원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 스마트저축은행 | 22,539,429원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 14,688,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 205,439,100원 중 예상 배당은 91,711,600원, 미배당은 113,727,500원입니다. 제주동부신용협동조합 배당은 채권최고액 90,000,000원 기준으로 계산된 시뮬레이션이며, 경매 청구금액은 55,549,193원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 113,727,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 141,360,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 160,704,417원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당 규모는 커지지만, 이 사건의 시뮬레이션에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 55,549,193원이 전액 충족되지 않는 시나리오로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천도서관 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제502호이며 사용승인일은 2000.09.07입니다. 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 388.0㎡, 공시지가는 439,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 정성빌리지(나)는 8세대 규모이며 동일 전용면적 실거래는 3건이 확인됩니다. 실거래 가격은 125,000,000원·140,000,000원·153,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 거주자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.04.12 제주동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류 4건과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 서류와 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 139,333,333원보다 최근 12개월 평균 146,500,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보고 현재 최저가 93,800,000원의 할인 폭을 판단하세요.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 다세대주택이므로 동일 면적 거래 표본 3건만으로 향후 매도가를 고정적으로 가정하지 않는 것이 안전합니다.
- 도로·건물 상태. 북서측 약 6미터 막다른 도로 접면, 2000.09.07 사용승인 건물이라는 물리적 조건을 현장 확인과 함께 검토하세요.
- 배당표 성격. 근저당 배당은 채권최고액 90,000,000원 기준 시뮬레이션이며 실제 배당은 확정 채권액·세금·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유와 환금성”
이 사건은 말소기준인 2022.04.12 제주동부신용협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 93,800,000원이 그대로 실질취득 금액이며, 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원의 64.0%까지 내려온 상태입니다. 최근 거래 추세 역시 17.2%로 하락 수치가 아니어서 가격 측면은 분명한 강점입니다.
다만 이 물건은 8세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 감정요항표에 임대관계가 미상으로 적혀 있다는 점도 남습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적, 점유와 환금성은 현장 확인”입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 환금성까지 높다고 판단하기보다, 실제 점유관계와 건물 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 이 사건의 데이터에 가장 잘 맞습니다.
