제주지방법원 2025타경1566. 제주시 삼도일동 510-21 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택 등으로 기재돼 있습니다. 토지는 191.3㎡의 대지이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 1층 단독주택과 부속 보일러실·부엌·변소가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2018년 3월 19일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 221,000,000원입니다. 이 근저당은 2024년 11월 28일 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐고, 등기는 2025년 1월 13일 이뤄졌습니다. 그 뒤의 현대캐피탈 추가 근저당, 김승범 근저당, 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1566 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 510-21 · 제주특별자치도 제주시 평전5길 18-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 등 |
| 토지 | 대 · 191.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강태규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 393,769,740원 / 275,639,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 41,665,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2011년 11월 8일 강태규에게 이전됐습니다. 2018년 3월 19일 현대캐피탈 근저당권 221,000,000원이 말소기준이며, 같은 권리는 이후 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 2018년 9월 20일 현대캐피탈 추가 근저당 36,400,000원, 2022년 3월 17일 김승범 근저당 60,000,000원과 이후 가압류들은 말소기준보다 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 393,769,740원, 현재 최저매각가는 275,639,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 데이터상 192,947,300원(49%), 세 차례 유찰 시 135,063,110원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 토지와 단독주택, 제시외건물이 함께 얽힌 물건이므로 현장 상태와 개별 가치 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,658,946원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 김승범 | 60,000,000원 | 13,580,054원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,007,354원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 제주신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 23,573,446원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,928,471원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 리드코프 | 20,685,175원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 420,094,446원 중 예상 배당액은 270,980,054원이며 부족액은 149,114,392원입니다. 김승범의 근저당은 13,580,054원만 배당되는 시나리오입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주중앙초등학교 북동측 인근이며 주위는 주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 벽돌조 슬래브지붕 1층이며, 외벽은 벽돌 및 페인트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 부속 보일러실·부엌·변소도 벽돌조 슬래브지붕 1층입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·주방설비와 담장·대문 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 191.3㎡ 대지, 평지·세로장방 형상이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 699,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외건물 소유권. 소유권 미상의 제시외건물 등이 존재한다고 평가됐으므로 실제 소유관계와 매각대상 포함 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 위치·경계. 제시외건물의 위치와 경계는 개략적으로만 도시됐고 정확한 확인에는 측량 등이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 393,769,740원 대비 현재 최저가 275,639,000원은 70%지만 비교 실거래 자료가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 현황조사와 현장 점유상태를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준인 현대캐피탈 근저당은 한국자산관리공사로 이전됐으므로 근저당 이전등기와 경매 신청관계를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 매각대상 표시를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물이 어렵다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명료합니다. 2018년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현물 쪽은 단순하지 않습니다. 토지와 단독주택 등이 함께 매각되고, 감정평가에서 소유권 미상의 제시외건물과 측량 필요성을 직접 언급했습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 제시외건물·경계·점유와 실제 가치 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
