부동산강제경매

2025타경51687 · 서울서부지방법원 · 다가구주택
150.1㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

60,096,000원 6,009만 감정가 93,900,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

600만원

최저가의 10% · 6,009,600원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 9,390만원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 다가구 공유지분 물건으로 권리상 소멸 구조이나 대항력 임차인 다수·가등기 인수 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 75,120,000원(감정가 대비 80%)이나 공유지분·다가구 특성상 가격만으로 판단 금지
자금 입찰보증금 7,512,000원 · 매수인 인수액은 임차보증금 확인 전 확정 불가
리스크 대항력 가능 임차인 9명·보증금 미상 및 갑구 가등기 2건 확인 필요

한 줄 평 다가구주택 공유지분 경매로 단순한 근저당 소멸형 물건이 아닙니다. 신청채권자의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 전입 임차인들이 존재해 인수 가능성을 검토해야 합니다. 또한 갑구 가등기 2건은 종류 확인이 필요한 리스크입니다.

감정가 / 최저가

93,900,000원 / 75,120,000원

1회 유찰

예상 매각대금

75,120,000원

현재 회차 기준

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

핵심지표

임차인 9명

가등기 확인 필요

서울서부지방법원 2025타경51687. 서울 은평구 신사동 11-2 소재 다가구주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 9,390만원이며 1회 유찰 후 최저가는 7,512만원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 단독·다가구 전체 매각이 아니라 황선필 지분 토지 및 건물 공유부분을 대상으로 하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51687
소재지	서울특별시 은평구 신사동 11-2 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로5길 25-28
물건종류	다가구주택 + 토지
이용상태	다가구주택으로 이용중
감정가 / 최저가	93,900,000원 / 75,120,000원
신청채권자 / 청구	송윤순 / 51,353,852원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 경매개시는 소멸, 그러나 가등기는 별도 확인

⚠️ 핵심 권리 포인트 등기상 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 갑구 27번·38번 가등기는 말소기준권리 이전 등기로 매수인 인수 가능성이 표시되어 있어 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 존재

임차인	부분	전입일	대항력	우선변제	승계
송윤순	지층 우측호	2016.02.22	有	미상	확인 필요
최창순	-	2008.12.04	有	미상	확인 필요
김용숙 외 7명	202호·101호·201호 등	2012.03.05~2025.07.03	有	미상	확인 필요

확인된 임차인은 총 9명입니다. 보증금이 모두 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다. 특히 송윤순은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 표시되어 있으며, 등기상 권리자·채무자와 동일하다는 의심 사유도 있어 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 75,120,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	1,752,160원
경매개시결정 · 송윤순	51,353,852원
소유자 교부	22,013,988원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⛔ 입찰 판단 최저가 7,512만원만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 공유지분 다가구 구조라 실제 취득비용은 임차인 권리 확인 후 판단해야 합니다.

④ 입지·현황 메모

입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울기독대학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 평지 정방형 토지이며 토지면적은 150.1㎡입니다.
특징. 내부적으로 각 공유자가 호수별 사용·수익하는 구분소유적 공유 형태로 거래되는 관행이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 매각물건명세서 및 현황 확인이 필요합니다.
가등기 확인. 갑구 27번·38번 가등기의 종류와 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
공유지분 주의. 일반 주택 전체 매수가 아닌 공유부분 매각 구조임을 고려해야 합니다.
명도 검토. 다수 점유자가 존재하므로 실제 인도 과정 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 다가구 공유지분이라는 구조적 특성이 있습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 가능 임차인과 가등기 리스크가 남아 있어 단순 저가 낙찰형으로 보기 어렵습니다. 입찰 전 임차보증금과 가등기 성격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

공유지분 다가구, 가격보다 임차인·가등기를 먼저 봐야 한다 — 은평 신사동 11-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시는 소멸, 그러나 가등기는 별도 확인

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 존재

③ 예상 배당표 (매각가 75,120,000원 가정)

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	9,390만원
2	2026-08-25	유찰	7,512만원
3	2026-09-29	D-8 진행	6,009만원