제주지방법원 2025타경1638. 제주시 한림읍 상명리 1319-3 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 기호 2가 창고, 기호 4가 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역이며 지목은 대, 토지면적은 463.0㎡, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
등기상 소유자는 양영수이고, 말소기준권리는 2018.07.16. 설정된 한림농업협동조합 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권과 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류, 한림농업협동조합 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1638 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 1319-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 창고 · 기호 4 단독주택 |
| 소유자 | 양영수 |
| 감정가 / 최저가 | 855,758,900원 / 599,031,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 598,144,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 463.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 97,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 제시외 건물은 별도 경계
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 임차보증금이 아니라 매각에서 제외되는 제시외 건물입니다. 목록 2 지상에 있는 경량철골조 판넬지붕 주택 약 17㎡, 판넬조 판넬지붕 비가림 약 8.52㎡, 목조 비닐지붕 축사 약 11.9㎡는 매각에서 제외되고, 그 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 599,031,000원으로 감정가 855,758,900원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 판정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 599,031,000원 | 590,640,690원 | 154,069,330원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 419,321,700원 | 412,728,483원 | 331,981,537원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 293,525,190원 | 288,615,837원 | 456,094,183원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 채권 미배당액은 154,069,330원 → 331,981,537원 → 456,094,183원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수분입니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,390,310원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 520,000,000원 | 395,640,690원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 한림농업협동조합 | 29,710,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 744,710,020원 중 590,640,690원이 배당되고 154,069,330원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상명리사무소 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 2는 창고, 기호 4는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 463.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계 확인. 목록 2 지상 매각 제외 건물의 소유자와 건축 경위, 토지·건물의 동일소유 여부 변동을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼, 성립 시 토지 이용에 미칠 영향을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 2-1, 2-2, 4-3 내지 4-5 제시외 건물은 포함해 평가됐고, 목록 2 지상의 별도 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 돌담 포함 여부. 목록 3 지상의 돌담(석축)은 매각에 포함해 평가됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 표면적인 등기 구조만 보면 단순합니다. 2018.07.16. 한림농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 목록 2 지상의 매각 제외 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다. 여기에 동일 유형의 실거래 시세 자료까지 없어 현재 최저가 599,031,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 금전 인수는 0원, 비금전 권리위험은 확인 필요. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
