인천지방법원 2024타경559602. 부평동 ‘베네시안5차’ 14층 1405호 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 320,000,000원짜리가 6회 유찰되어 최저가가 156,800,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 참고평균은 207,666,666원입니다. 하지만 이 사건은 단순 저가매수형이 아닙니다. 임차인 이예임의 전입·점유·확정일자가 모두 2020.06.10이고, 데이터상 말소기준권리인 2020.11.12 심한섭 근저당보다 앞섭니다. 즉 확약이 없다면, 보증금 246,000,000원을 기준으로 실질취득가를 봐야 하는 대항력 임차권 사건입니다.
다만 이 사건에는 결정적 단서가 붙어 있습니다. notes에 “을구 순위 7번 주택임차권등기”에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 확약 반영 기준으로 매수인 실질 인수 0원*입니다. 단, 이 결론은 해당 임차권에만 적용됩니다. 실제 임차인은 이예임 1명이고, tenants 데이터의 is_subrogation·is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로66번길 77, 14층 1405호 (부평동,베네시안5차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 제14층 제1405호 81.5578㎡ 전부 · 14층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 서상호 (2020.07.03 거래가 246,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 156,800,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,527,104원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 열람 기준 | 인천지방법원 등기국 · 등기사항전부증명서 publish_date 20260702 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
데이터상 말소기준권리는 을구 5번 근저당권, 접수일 2020.11.12, 근저당권자 심한섭, 채권최고액 180,000,000원입니다. 그런데 임차인 이예임의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.06.10입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금 246,000,000원이 최저가보다 커서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 아님
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예임 | 주거 (임차권등기) 제14층 제1405호 81.5578㎡ 전부 | 246,000,000원 월세 — | 전입 2020.06.10 점유 2020.06.10 확정 2020.06.10 | 2024.02.15 | 대항력 우선변제 승계 아님 확약 반영: 실질 인수 0원* |
*확약 반영 기준입니다. 확약 미반영 룰상으로는 배당부족분 92,195,200원이 매수인 인수위험으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 ‘싸다’
제공된 베네시안5차 실거래 참고군은 12건, 평균 207,666,666원, 최저 150,000,000원, 최고 315,000,000원입니다. 다만 target_area_m2는 81.5578㎡인데 실거래 면적은 59.02㎡~59.94㎡ 구간이고, area_matched는 false입니다. 따라서 이 표는 직접 동일면적 시세라기보다 가격 레벨 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.5㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 2026.01 | 59.62㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.05 | 59.5㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.02㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.15㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 59.5㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2024.03 | 59.5㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 59.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2022.05 | 59.02㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2022.02 | 59.62㎡ | 12 | 234,000,000원 |
| 2022.02 | 59.15㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 207,666,666원 |
확약이 유효하면 최저가 156,800,000원은 실거래 참고평균의 75.5%입니다. 반대로 확약이 부정확하거나 매수인에게 확정적으로 작동하지 않으면, 보증금 246,000,000원 및 배당표상 실질취득 248,995,200원을 기준으로 판단해야 합니다. 이 경우 최저가가 아니라 보증금 권역이 비교 기준이므로, “6회 유찰이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,995,200원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 이예임 보증금 | 246,000,000원 | 153,804,800원 | 부족분 92,195,200원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 성지새마을금고 | 110,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 심한섭 | 180,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 미배당 |
| 5. 갑구 6번 경매개시 · 국민행복기금 | 252,527,104원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 동양자산관리대부 | 15,136,078원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 629,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 8. 을구 6번 근저당 · 심한섭 | 75,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 9. 을구 8번 근저당 · 심한섭 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 10. 갑구 13번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 252,527,104원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 11. 을구 9번 근저당 · 심한섭 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 매수인 인수위험은 92,195,200원입니다. 단, notes의 HUG 말소동의 확약서가 해당 을구 7번 주택임차권등기에 적용되면 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 14층 1405호입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 부평동 379-107번지는 공부상 지목이 도로이나, 현황은 부평동 379-82·379-61번지와 일단의 대로 이용 중이라고 되어 있습니다.
- 환금성. 베네시안5차는 총 16세대, 사용승인일 2017.06.16의 소규모 단지입니다. 제공된 경매통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 확약서가 을구 7번 주택임차권등기의 말소 및 매수인 인수 배제에 충분한지 문구와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 여부 확인. 데이터상 실제 임차인은 이예임 1명이고 보증기관 승계 중복신고는 아닙니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
- 최저가 착시 차단. 확약 미반영 시 룰상 인수 92,195,200원, 최저가+인수 248,995,200원입니다. 최저가 156,800,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 면적 매칭 주의. target_area_m2는 81.5578㎡이나 실거래 참고군은 59㎡대이고 area_matched=false입니다. 감정평가서의 면적·구조·현황을 원본 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이고 제공 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회입니다. 낙찰 후 매도 기간과 수요층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 배당표에 미반영될 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 확인되면 기회, 아니면 함정”
이 사건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 320,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 156,800,000원까지 내려왔고, 실거래 참고평균 대비 75.5%입니다. 하지만 권리구조의 본질은 대항력 있는 임차보증금 246,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수분이 늘어 총 부담은 보증금 권역으로 되돌아갑니다.
따라서 결론은 단순합니다. HUG 말소동의 확약서가 원본상 명확하고, 실제로 을구 7번 임차권등기를 말소시키며 매수인 인수를 배제한다면 이 물건은 가격적으로 검토할 수 있습니다. 반대로 확약의 범위, 조건, 적용 주체가 애매하면 이 물건은 “6회 유찰 저가물건”이 아니라 대항력 임차권 인수형입니다. 권리 합격 여부는 감정가나 유찰횟수가 아니라, 확약서 원본에서 갈립니다.
