제주지방법원 2025타경1673. 제주시 삼양일동 231의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 8,199㎡의 과수원이고, 감정평가상 현황은 전·과수원·주거용건부지로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 슬래브 및 기와슬레이트지붕 2층으로, 1층은 주거용·2층은 사무실입니다. 말소기준권리는 2022.05.23 설정된 제주신용협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 1층과 1층 A부분에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 매각물건명세서에는 목록 2 지상의 매각 제외 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1673 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼양일동 231 · 제주특별자치도 제주시 매촌동3길 123-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주거용(1층) 및 사무실(2층) |
| 토지 | 8,199㎡ · 공부상 과수원 · 현황 전, 과수원, 주거용건부지 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 농업회사법인한라파머스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,439,730,700원 / 1,007,811,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,213,816,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 리스크가 남는다
2021년 농협은행 근저당들은 2022.05.23 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 제주신용협동조합의 근저당권이 새로 설정되어 현재 사건의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2023년 두 차례 임의경매가 개시됐다가 각각 취하됐고, 2025.09.01 다시 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 근저당은 2025.09.10 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권서호 | 1층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 조장열 | 2층 | 2025.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병창 | 1층 A부분 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 조장열은 전입신고일 2025.05.23로 말소기준권리인 2022.05.23보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 권서호와 유병창은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당표의 인수 0원은 임차보증금 승계까지 확정한 숫자가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,007,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,478,110원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 제주신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 995,332,890원 |
| 미배당 | - | 264,667,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,478,110원을 제외한 995,332,890원이 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 264,667,110원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 미상 임차인의 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 토지·건물 특수조건 — 농취증과 법정지상권이 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 발급 일정. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전에 해당 행정관서에 신청할 수 있다는 안내가 있습니다.
- 현황과 공부 차이. 공부상 지목은 과수원이지만 현황은 전·과수원·주거용건부지입니다. 전체 면적 중 97.72㎡에 농지전용허가가 있으며, 목적 외 이용 시 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 목록 2 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3을 포함하여 평가한 내용이 있습니다. 감정서상 파이프조 차광막 비가림 약 42.0㎡와 이동식 컨테이너 창고도 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 삼양일동 “삼양검문소 교차로” 남동측 원거리 약 1.2km에 위치하며, 주위는 과수원이 주를 이루는 녹지지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1층은 주거용, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 및 기와슬레이트지붕 2층 건물이며, 보일러 난방설비와 위생설비가 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 60,800원/㎡이고, 토지는 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권서호·유병창부터 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 실질 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 조장열. 전입일 2025.05.23은 말소기준 2022.05.23 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 별도 확인 대상입니다.
- 농취증 선행. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환 문제까지 연결되므로 입찰 전 행정관서 확인이 핵심입니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 농지전용 상태. 97.72㎡ 농지전용허가 범위와 현재 이용상태가 허가 목적에 부합하는지 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 토지·건물·점유·법정지상권 위험을 반영한 상한가를 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 행정서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 아직 확정되지 않은 권리다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 선명합니다. 2022.05.23 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡습니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그 숫자를 그대로 받아들이기 어렵습니다. 권서호·유병창의 대항력과 보증금이 미상이고, 매각 제외 제시외 건물에 따른 법정지상권 성립 여부도 불분명하며, 토지 취득에는 농지취득자격증명까지 필요합니다.
감정가 1,439,730,700원에서 1회 유찰돼 최저가가 1,007,811,000원으로 내려왔지만, 동일 유형 실거래와 비교해 가격 우위를 확인할 자료는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “70%라서 싸다”가 아니라 “미상 임차인·법정지상권·농취증을 해소한 뒤 가격을 다시 본다”입니다. 권리확인 전 선입찰보다 사전조사가 우선인 사건입니다.
