부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경51793 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 52.16㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

177,920,000원 1억 7,792만 감정가 278,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,779만원

최저가의 10% · 17,792,000원

실거래 대비

▼ 29.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.52억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권등기 보증금 2.25억 인수 가능성을 확인해야 하는 오피스텔

가격 최저가 2.224억 = 최근 12개월 평균 2.51억의 88.6%로 가격 메리트 있음
자금 입찰보증금 약 2,224만원 · 현재 배당상 인수액 0원이나 임차권 잔액 확인 필요
리스크 을구 5번 주택임차권등기 존재 · 대항력 판정 불가 및 당해세 압류 4건

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 다만 일반적인 깨끗한 물건과 달리 을구 5번 주택임차권등기(보증금 225,000,000원)가 존재합니다. 현재 배당 구조상 전액 변제가 가능해 보이지만, 당해세 및 배당 결과에 따라 매수인 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

278,000,000원 / 222,400,000원

1회 유찰(80%)

최근12개월 시세

251,000,000원

최근 거래 2건 평균

최저가 ÷ 시세

88.6%

가격 메리트 있음

인수 예상

확인 필요

임차권등기 존재

서울서부지방법원 2025타경51793. 서울 은평구 역촌동 동인에버빌 5층 502호 오피스텔입니다. 전용면적 52.16㎡, 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 9일 설정된 농협은행 근저당권이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 을구에 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 오승민의 임차보증금은 225,000,000원이며, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부는 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 배당 부족 시 잔액 인수 가능성이 기재되어 있어 입찰 전 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51793
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 43-62 동인에버빌 5층502호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 업무시설 이용
소유자	유월자
감정가 / 최저가	278,000,000원 / 222,400,000원
신청채권자 / 청구	농협은행 주식회사 / 101,654,914원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권은 확인 대상

2023년 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2025년 4월 설정된 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리이지만, 매각물건명세서상 배당 부족 시 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 권리로 표시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

동인에버빌 동일 비교 물건의 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 255,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.01	48.1㎡	2	255,000,000원
2025.06	48.1㎡	3	247,000,000원
2024.12	48.1㎡	7	255,000,000원
최근12개월 평균	-	2건	251,000,000원

현재 최저매각가 222,400,000원은 최근12개월 평균 대비 88.6% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -2.2%로 약한 하락 추세입니다.

배당 분배 (최저가 기준)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 임차권등기 확인이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,913,600원
근저당 · 농협은행	168,000,000원	168,000,000원
소유자 교부	-	50,486,400원

현재 가정 배당에서는 근저당권이 전액 변제되고 잔여금이 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차권등기 배당 결과에 따라 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⚠️ 임차권등기 핵심 임차보증금 225,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 전입신고일 확인 전에는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당 부족분 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 오승민 임차권등기의 배당 가능액과 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 우선 여부 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 권리 확인 비용을 반영해야 합니다.
환금성. 16세대 규모 오피스텔로 거래 표본이 제한적입니다.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리는 확인 후 접근”

이 물건은 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생겼습니다. 최근12개월 평균 2.51억 대비 최저가는 2.224억으로 낮아졌습니다. 하지만 일반적인 권리 안전형과 달리 2.25억 임차보증금의 임차권등기가 존재합니다. 현재 배당 구조상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 당해세와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 임차권 검토가 선행되는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 7,800만원
2	2026-08-25	유찰	2억 2,240만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 7,792만원

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 임차권등기 리스크를 확인해야 한다 — 동인에버빌 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권은 확인 대상

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

③ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리는 확인 후 접근”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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