제주지방법원 2025타경1701. 제주시 애월읍 광령리 217, 101동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 사무소이며 상부에 다락이 소재합니다. 소유자는 오세미, 신청채권자는 한라새마을금고입니다. 감정가는 323,100,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 226,170,000원, 감정가의 70%입니다.
표면적인 숫자만 보면 96,930,000원 내려온 물건입니다. 그러나 권리 순서를 보면 2023.12.29 설정된 주식회사모트모트 전세권 250,000,000원이 먼저 있고, 한라새마을금고의 325,000,000원 근저당은 2024.11.05에야 설정됐습니다. 즉 “70%까지 유찰됐다”는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217 제101동 제1층 제102호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령평화10길 65-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 사무소 · 상부 다락 소재 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위리얼징크지붕 단층 · 2023.12.13 사용승인 |
| 소유자 | 오세미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 323,100,000원 / 226,170,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한라새마을금고 / 250,573,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 2.5억 전세권
핵심은 을구 1번 전세권입니다. 주식회사모트모트가 2023.12.29 전세금 250,000,000원으로 건물 전부에 전세권을 설정했고, 존속기간은 2025.10.31까지입니다. 이 권리는 2024.11.05 한라새마을금고 근저당보다 먼저 설정돼 말소기준 이전 권리이며, 등기 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시됩니다.
반대로 말소기준 뒤의 국세 압류, 제주특별자치도 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
매각물건명세서에는 모트모트 1명이 기재돼 있습니다. 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차 기준의 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 별도로 등기부에는 주식회사모트모트의 250,000,000원 전세권이 존재합니다.
| 점유자 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 모트모트 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 안 내려간다
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 226,170,000원에서 집행비용 3,966,380원을 먼저 빼고, 선순위 전세권에 222,203,620원을 배당합니다. 전세금 250,000,000원 중 27,796,380원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 가정 | 전세금 미배당 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 226,170,000원 | 222,203,620원 | 27,796,380원 | 253,966,380원 |
| 2회 유찰 시 | 158,319,000원 | 155,302,534원 | 94,697,466원 | 253,016,466원 |
| 3회 유찰 시 | 110,823,300원 | 108,471,774원 | 141,528,226원 | 252,351,526원 |
* 전세권자가 배당에 참여하고 미배당 전세금을 매수인이 승계한다고 보는 계산입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 늘어 실질취득은 약 252,351,526원~253,966,380원대로 거의 고정됩니다. 전세권자가 배당에 참여하지 않아 선순위 전세권 전액이 존속한다면 매수인 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,966,380원 |
| 1. 전세권 · 주식회사모트모트 | 250,000,000원 | 222,203,620원 |
| 2. 근저당 · 한라새마을금고 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 575,000,000원 중 예상 배당은 222,203,620원이고, 배당 부족액은 352,796,380원입니다. 신청채권자인 한라새마을금고의 청구액은 250,573,010원이지만 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 앞선 전세권에서 매각대금이 소진되기 때문입니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사무소이며 상부에 다락이 소재합니다. 제시외 건물 목록 3-1도 감정평가에 포함됐습니다.
- 입지. 제주시 애월읍 유수암리 소재 유수암개척단지 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남동측 원거리에 평화로가 소재하며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로, 근린생활시설 및 숙박시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역·건축계획심의대상구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 301,500원/㎡, 토지면적 2,820.0㎡입니다.
- 건물 상태. 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 배당요구 여부. 2023.12.29 설정된 주식회사모트모트 전세권 250,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 얼마가 배당되고 얼마가 승계되는지 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자 대항력. 모트모트의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 주택임대차 기준 대항력은 ‘가능·미상’ 상태이므로 단정하면 안 됩니다.
- 낙찰가와 실질취득 분리. 현재 최저가 226,170,000원만 보지 말고, 전세권 미배당 승계까지 포함한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 사무소·다락·제시외 건물. 공부상 사무소, 상부 다락, 감정에 포함된 제시외 건물 목록 3-1의 실제 현황과 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역 및 각종 보전지구·건축계획심의대상구역 관련 제한이 실제 이용과 처분성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 전세권을 먼저 보라
이 물건은 감정가 323,100,000원에서 1회 유찰돼 226,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 70%라는 할인율이 핵심이 아닙니다. 2023.12.29 설정된 주식회사모트모트의 전세권 250,000,000원이 한라새마을금고 근저당보다 먼저이고, 권리판정상 매수인 인수로 표시돼 있기 때문입니다.
예상배당처럼 전세권에 222,203,620원이 배당된다고 가정해도 현재 미배당 전세금은 27,796,380원, 실질취득은 최소 253,966,380원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 158,319,000원, 110,823,300원으로 내려가도 미배당 승계액이 늘어 실질취득은 253,016,466원, 252,351,526원 수준으로 거의 고정됩니다. 반대로 전세권자가 배당에 참여하지 않아 선순위 전세권 전액이 존속한다면 현재 낙찰가에 250,000,000원을 더해 보는 보수적 검토가 필요합니다.
결론은 “가격보다 권리 확인이 먼저”입니다. 선순위 전세권자의 배당요구·소멸 여부, 점유자 모트모트의 실제 보증금·전입·확정일자를 확인하기 전에는 낙찰가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
