의정부지방법원 2025타경63918. 고양시 일산동구 성석동의 다세대주택 ‘더리치’ 202동 301호입니다. 감정가 193,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,199,000원까지 내려왔습니다. 등기 흐름에서는 2019년 정락신용협동조합의 근저당권이 보이지만, 이 근저당은 2020.04.28. 말소돼 현존 인수 권리로 볼 수 없습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2025.08.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 유형전은 2022.01.28. 전입·점유하고 2022.01.12. 확정일자를 받아 2024.02.07. 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 따라서 유형전 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 박미애에게까지 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-11 더리치 제202동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이미라 (2020.04.28. 소유권이전, 매매 원인일 2019.09.30.) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2019.10.08. |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소
실제 임차관계로 확인되는 사람은 박미애·유형전 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차보증금에 관한 권리를 행사하고 있지만 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 유형전의 보증금은 190,000,000원으로 확정돼 있고 우선변제권도 행사했으나, 확약서로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
| 임차인 | 점유·권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미애 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 2024.12.17. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 유형전 | 부동산 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.01.28. / 2022.01.12. | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가 66,199,000원은 감정가 193,000,000원의 34.3%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건에서 확인되는 단지 자료에는 비교 가능한 최근 거래금액이나 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
더리치201동202동은 총 10세대 규모이며 2019.10.08. 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰된 상태로, 소규모 다세대의 거래 표본과 환금성은 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,591,582원 |
| 1. 임차보증금 · 유형전 | 190,000,000원 | 64,607,418원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유형전의 보증금 190,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 64,607,418원이고, 계산상 미배당액은 125,392,582원입니다. 다만 2026.02.12. 확약에 따라 이 미배당액은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 봅니다*. 박미애의 보증금은 미상이므로 위 배당표와 인수 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.10.08. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호로, 도시가스 개별난방과 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 5∼6미터 도로에 접한 사다리형 평지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사돼 실제 구조와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 단지 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0%로, 최근 거래와 낙찰 사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.12.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 대상 임차보증금 채권, 효력 조건과 말소 이행 절차를 원문으로 확인하세요.
- 박미애 임대차 확인. 계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 실제 거주 상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 유형전 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 주택도시보증공사의 말소 동의와 집행 절차를 확인하세요.
- 근저당 말소 대조. 2019.11.05. 정락신용협동조합 근저당권은 2020.04.28. 말소된 것으로 나타나므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조가 건축물현황도를 기준으로 조사됐으므로 실제 구조, 누수, 설비 및 점유 상태를 현장에서 점검하세요.
- 가격 원본 조사. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근 동일 용도·면적 다세대의 최근 거래가와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수는 미확정”
이 사건의 가장 큰 숫자는 유형전의 임차보증금 190,000,000원입니다. 현재 최저가 66,199,000원보다 훨씬 크고 배당 후에도 125,392,582원이 남지만, 신청채권자 주택도시보증공사의 확약서로 이 채권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 큰 반전이 있는 사건입니다.
하지만 박미애의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이고 확약의 적용 대상도 아닙니다. 실거래·낙찰 비교자료 없이 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 총 10세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 단지 통계상 매각률 0%까지 감안하면 결론은 유형전 권리는 해소됐지만 전체 권리와 가격은 확인이 더 필요한 C등급 사건입니다. 확약서 원본과 박미애 임대차를 확인하기 전에는 “인수 0원”을 최종 입찰 전제로 삼아서는 안 됩니다.
