서울서부지방법원 2025타경51965. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 1층·2층 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로 1995.12.20. 사용승인됐고, 토지는 106.0㎡의 대지입니다. 소유자는 김성우이며, 2018.01.27. 상속을 원인으로 한 소유권이 2023.08.25. 등기된 뒤 2024.07.26. 협의분할에 따라 2024.08.20. 김성우 단독소유로 경정됐습니다.
권리의 기준점은 오래됐습니다. 2002.09.27. 설정된 상암동새마을금고의 채권최고액 26,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당과 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 등기권리만 보면 인수 부담은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 등기권리와 별개로 실제 점유관계 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 15-10 · 월드컵북로48길 28-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(1층·2층) 이용 |
| 건물 / 토지 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 단독주택 · 1995.12.20. 사용승인 · 대지 106.0㎡ |
| 소유자 | 김성우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,805,019,160원 / 1,155,212,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 49,610,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 위반건축물 | 1층 · 주거 · 판넬/판넬 · 2㎡ 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유 확인은 별도
말소기준권리는 2002.09.27. 상암동새마을금고 근저당입니다. 2006년 이후의 추가 근저당, 2024년 이후 가압류와 2025.09.15. 강제경매개시결정, 2026년 카드사 가압류까지 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,155,212,000원으로 감정가 1,805,019,160원의 64% 회차입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 924,169,600원, 4회 유찰 시에는 739,335,680원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,155,212,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 924,169,600원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 739,335,680원 | 4,736,705원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시장가격 할인율은 같은 개념이 아니라는 점입니다. 따라서 현재 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현황 단독주택·토지 106.0㎡·위반건축물 표기·2회 유찰이라는 개별 조건을 함께 놓고 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,155,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,952,120원 |
| 을구 1번 근저당 · 상암동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 상암동새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 상암동새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 상암동새마을금고 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 상암동새마을금고 | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 성암새마을금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 성암새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 성암새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 48,670,140원 | 48,670,140원 |
| 갑구 8번 강제경매 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,058,137원 | 7,058,137원 |
| 갑구 10번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,550,751원 | 6,550,751원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 406,980,852원 |
현재 회차에서는 배당계산에 반영된 채권액 734,279,028원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 406,980,852원으로 계산됩니다. 을구 2번 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상암초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설, DMC상암센트럴파크2 등 아파트단지, 상암동주민센터와 교육기관이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 남동측 인근에 지하철 6호선 및 공항철도 디지털미디어시티역이 있으며 북동측 상암로의 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 토지. 대지 106.0㎡, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 7,584,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 정비구역이면서 주거환경개선지구 사업완료 지역으로 기재되어 있고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제2구역(지원)에도 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고, 매각기일은 2026.09.29.입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 2025.01.13.자 1층 주거용 판넬/판넬 2㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계와 임차권 관련 원본을 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 주거용 판넬/판넬 2㎡ 무단증축 표기의 현재 상태와 관련 행정자료를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 실제 구조와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현황 단독주택과 토지의 개별 가격을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표의 미상 채권 확인. 을구 2번 근저당은 배당계산에서 채권액 미상으로 제외되어 있으므로 실제 배당관계와 잔여액은 원본 배당요구·채권자료를 대조하세요.
- 강제경매 채권 중복 주의. 갑구 8번 강제경매는 갑구 7번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있으므로 두 항목을 별개의 채권으로 이중 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안심하고 싸게 산다”는 다른 말이다
이 사건은 등기권리만 보면 기준이 명확합니다. 2002.09.27. 상암동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 현재 최저가 1,155,212,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 현황은 단독주택이며, 1층 2㎡ 무단증축 위반건축물 표기가 있고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리보다 점유·위반건축물·현황가치의 확인입니다. 권리 인수는 0원으로 계산되지만, 현황 확인을 끝내기 전까지는 64%라는 숫자만 보고 가격 우위를 단정하지 않는 접근이 맞습니다.
