제주지방법원 2025타경2012. 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 제4층 제408호입니다. 감정평가서상 이용상태는 코업시티호텔 객실이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물입니다. 등기부상 소유자는 박종화이고, 말소기준권리는 2017.01.18. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 109,200,000원입니다.

권리의 큰 틀은 단순합니다. 2025.07.24. 주식회사광주은행의 가압류 10,562,286원이 설정됐지만 2025.12.01. 이미 말소됐고, 2025.12.09. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음

임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 다만 현황상 객실을 비워 둔 일반 주거용 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 코업시티호텔성산이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라고 기재돼 있으며, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인을 전제로 한 인수액은 없지만, 실제 인도 과정에서는 위탁운영 관계와 객실 점유·운영 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가는 152,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 74,480,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 52,136,000원(감정가 34%)입니다.

하지만 이 사건에는 동일 물건·인근 비교를 위한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 실제 이용형태가 일반 주거가 아니라 호텔 객실이고 위탁운영 중이므로, 감정가 할인율과 별개로 해당 객실의 거래성·운영계약·환금성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

현재 최저가 106,400,000원 가정 시 집행비용 2,289,600원 후 농협은행주식회사에 104,110,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,089,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 성산초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·숙박시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물의 4층 408호이며, 기본위생·급배수·냉난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 고도지구·방화지구·대로3류와 관련된 제한이 있습니다.
• 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역으로 2024.11.15~2026.11.14 기간이 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 1,126,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 위탁운영 계약 확인. 주식회사 코업시티호텔성산이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중입니다. 계약 내용과 낙찰 후 종료·승계 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 호텔 객실로 운영 중입니다. 매각 이후 객실 인도 방식과 운영주체의 점유 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 106,400,000원은 감정가 152,000,000원의 70%이지만, 실거래 자료 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
• 회차별 자금 계획. 현재 106,400,000원, 2회 유찰 시 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원 시나리오를 비교하되 실제 시세·환금성을 함께 검토하세요.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·준주거지역, 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등 표시 내용을 원문과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 위탁운영 계약 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 별도 검증

이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2017.01.18. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리이고, 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 이용형태는 일반 주거가 아니라 코업시티호텔 객실이고, 현재 주식회사 코업시티호텔성산이 소유자와 위탁계약을 맺고 이용 중입니다.

현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 이 할인율만 보고 가격 경쟁력이 있다고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 승부처는 호텔 운영관계와 시장가격·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.