부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 물리적 상태와 환금성입니다. 지하층 다세대이며 감정평가 과정에서 보일러 배관 누수 의심 사항이 확인되어 현장 점검이 필요한 유형입니다.

감정가 / 최저가

166,000,000원

최저 132,800,000원

최근 거래

287,500,000원

2024.08 거래

최저가 ÷ 최근시세

46.2%

최근 거래 대비

매수인 인수

0원

임차인 없음

서울서부지방법원 2025타경52024. 서울 은평구 신사동 349-27 지하층3호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김희숙이며, 주요 부담은 2025년 설정된 가압류와 이를 기반으로 한 강제경매입니다. 선순위 근저당권들은 등기상 이미 말소되어 있고, 현재 경매 절차에서 매수인이 인수할 권리는 없는 구조입니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 80%인 132,800,000원으로 내려왔습니다. 확인 가능한 최근 거래는 287,500,000원으로 가격 자체는 낮게 형성되어 있지만, 소형 연립·지하층 특성상 단순 가격 차이만으로 판단하기보다 실제 상태 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52024
소재지	서울특별시 은평구 신사동 349-27 지하층3호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 연립주택 이용중
소유자	김희숙
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 132,800,000원
신청채권 / 청구	202,360,000원 / 201,870,411원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2025.08.12 가압류(조승훈)는 매각으로 소멸하는 권리이며, 2025.10.13 강제경매개시결정 역시 매각 절차에서 정리됩니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 낮은 가격의 배경 확인 필요

확인 가능한 최근 거래는 동일 면적 59.61㎡ 기준 2024년 8월 거래 1건입니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.08	59.61㎡	2	287,500,000원
평균	—	1건	287,500,000원

최저매각가 132,800,000원은 최근 거래 대비 46.2% 수준입니다. 다만 대상 물건은 지하층이고, 감정평가서에는 난방보일러 가동 시 인접 주차장으로 누수 현상이 발생했다는 거주인 탐문 내용이 있어 현장 상태 확인이 필요합니다.

⚠️ 가격보다 중요한 확인사항 지하층 다세대는 누수·습기·채광·환기 상태가 실제 가치에 큰 영향을 줍니다. 감정평가에서는 구체적 손상 범위를 확인하지 못해 일반 상태를 기준으로 평가했으므로 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,659,200원
1. 가압류 · 조승훈	202,360,000원	130,140,800원
잔여	-	0원

가정 매각가 기준 채권 일부 미배당이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저매각가는 최근 거래 대비 낮지만, 지하층 상태 확인이 핵심입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 분석 난도는 낮은 편입니다.

⛔ 물건 관점 지하층 다세대이며 누수 가능성, 공부상 표기 차이, 소규모 연립 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 신사초등학교 남측 인근으로 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재한 주택지대입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 새절역(6호선)이 있어 교통상황은 양호합니다.
규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
환금성. 삼인맨션(349-27)은 18세대 규모로 대단지 대비 거래층이 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 보일러 배관 누수 의심 사항이 있어 주차장·벽체·습기 상태를 확인해야 합니다.
공부 확인. 지하층 관련 집합건축물대장 표기 차이가 있어 원본 확인이 필요합니다.
권리 확인. 인수권리는 없지만 배당관계와 말소 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
환금성 판단. 소규모 연립은 매도 기간과 수요층을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 답이다”

이 물건은 임차인 인수 부담이 없는 단순한 권리 구조입니다. 그러나 다세대 경매는 권리보다 실제 상태가 가격을 좌우하는 경우가 많습니다. 특히 지하층이라는 특성과 누수 가능성은 낙찰 전 반드시 확인해야 할 요소입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 현장 검증을 통과해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 6,600만원
2	2026-08-25	매각	1억 3,280만원
3	2026-11-03	D-6 진행	1억 3,280만원

부동산강제경매

권리는 단순하지만, 지하층 리스크 확인이 필요한 물건 — 은평구 신사동 지하층3호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 낮은 가격의 배경 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 답이다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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