95,200,000원
제주지방법원 2025타경2049. 서귀포시 하효동 ‘하효동2차이도빌리지’ 제2동 제3층 제312호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형주택(단지형연립)이고, 대상 면적은 44.1819㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층으로, 사용승인일은 2019.10.14.입니다. 현재 최저매각가는 95,200,000원으로 감정가 136,000,000원의 70% 수준까지 내려왔습니다.
가격 자체는 최근 거래와 비교해 낮습니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 단순히 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 2022년 설정된 양동국의 전세권이 2024년 수협은행 가압류보다 먼저 등기돼 있고, 등기 권리분석에는 이 전세권이 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있으며, 예상배당도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 두 정보의 결론이 서로 다르므로, 입찰 전 원문 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2049 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1461 하효동2차이도빌리지 제2동 제3층 제312호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈순환로 270-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형주택(단지형연립) · 44.1819㎡ · 지하1층/지상5층 중 제3층 |
| 소유자 | 이도건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2019.10.14 |
| 단지규모 | 64세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전세권
등기 흐름상 가장 중요한 권리는 2022.03.28. 양동국 전세권 120,000,000원입니다. 범위는 주거용 건물의 전부이고, 존속기간은 2022.03.15.부터 2024.03.15.까지로 등기돼 있습니다. 이후 2024.05.02. 수협은행 가압류 507,227,775원이 들어왔고, 이 가압류가 말소기준으로 산정돼 있습니다.
양동국은 2026.01.08. 임의경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 이후 2026.03.23. 제주특별자치도 압류가 추가됐습니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격은 내려왔다
하효동2차이도빌리지의 거래 표본은 5건이고 평균 거래금액은 132,200,000원입니다. 현재 최저매각가 95,200,000원은 이 최근 거래 평균의 72.0%입니다. 최신 거래는 2025.02. 제3층 44.94㎡ 118,000,000원으로, 현재 최저가보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 44.94㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2024.03 | 44.94㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2024.03 | 46.94㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 46.94㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 44.94㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | 44.1819㎡ 대상 | 5건 | 132,200,000원 |
표본 최저 거래금액은 118,000,000원, 최고 거래금액은 150,000,000원입니다. 최신 거래인 118,000,000원은 이 표본의 최저 거래금액과 같습니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균의 72.0%까지 내려와 가격 측면에서는 분명한 할인 구간입니다. 다만 이 할인은 어디까지나 전세권 인수 0원이 확정된다는 전제에서 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 전세권 · 양동국 | 120,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 507,227,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 627,227,775원 중 예상 채권자 배당액은 93,086,400원, 부족액은 534,141,375원입니다. 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 양동국 예상배당 | 총 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 534,141,375원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 562,187,296원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 581,819,440원 | 0원 |
시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 양동국 전세권은 각 회차에서 전액 배당되지 않습니다. 따라서 단순히 “배당이 부족해도 인수 0원”이라는 계산만 믿기보다, 매각물건명세서 원문에서 전세권이 매각으로 소멸하는 근거를 직접 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형주택(단지형연립)이며, 하효동2차이도빌리지는 64세대입니다.
- 입지. 효돈초등학교 남측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시외버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 8M 내외의 막다른 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2019.10.14.입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,286.8㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 296,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으나 매각물건명세서에는 현장표시가 ‘D동’이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2022.03.28. 양동국 전세권 120,000,000원의 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원문에서 가장 먼저 확인합니다.
- 경매신청 관계 확인. 전세권자 양동국이 임의경매개시결정의 채권자로 표시돼 있으므로 신청채권과 전세권의 관계를 원문에서 확인합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인합니다.
- 현장 동 표시 확인. 등기상 제2동과 현장표시 ‘D동’의 대응관계를 현장에서 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 거래 평균 132,200,000원의 72.0%이므로, 권리가 정리된다면 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
- 압류 확인. 2026.03.23. 제주특별자치도 압류가 있으므로 관련 체납·배당관계를 확인합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 전세권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 한 번 유찰돼 95,200,000원까지 내려왔고, 최근 거래 평균 132,200,000원의 72.0% 수준입니다. 가격 조건만 놓고 보면 신건보다 분명히 좋아졌습니다. 하지만 등기상 120,000,000원 전세권이 말소기준 가압류보다 앞서 있고 매수인 인수로 표시된 반면, 매각물건명세서는 인수권리가 없다고 적고 있습니다.
따라서 결론은 간단합니다. 명세서 기재가 맞아 인수 0원이 확정되면 가격 메리트가 있는 물건이지만, 그 확인 없이 72.0%라는 할인율만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 양동국 전세권의 정확한 소멸 구조 확인입니다.
