제주지방법원 2025타경2075. 제주시 오라이동 헤르지아하임3차 104동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 현영실이며 2018년 6월 매매가액 375,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 402,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 핵심은 계산된 말소기준권리인 2025.07.28. 크레텍책임 주식회사 가압류 4,383,094원입니다. 그 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 없어 배당 부족이 생기는 회차라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2075 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 1231-3 헤르지아하임3차 104동 1층102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 연삼로 197-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 내 1층 102호 · 사용승인 2018.05.18. |
| 소유자 | 현영실 · 2018.06.01. 매매 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,890,145원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 다수의 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 계산된 말소기준은 2025년 7월 크레텍책임 주식회사의 가압류입니다. 이후 국세 압류, 신용보증기금·중소기업은행·카드사·저축은행 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 88.1%
헤르지아하임3차는 총 48세대, 사용승인일은 2018.05.18.입니다. 비교 대상 면적은 84.6㎡이며 최근 실거래 3건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 456,333,333원, 최신 거래는 2025.10. 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.6㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 84.6㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2025.03 | 84.6㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 3건 | 456,333,333원 |
현재 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균 456,333,333원의 88.1%입니다. 최근 거래 최저 430,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 500,000,000원과도 차이가 있습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 456,333,333원이며, 최근 12개월 표본은 3건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 크레텍책임 주식회사 | 4,383,094원 | 4,383,094원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 207,200,000원 | 207,200,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 21,413,037원 | 21,413,037원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,975,597원 | 5,975,597원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 크레텍책임주식회사 | 3,890,145원 | 3,890,145원 |
| 갑구 9번 가압류 · 제주신용보증재단 | 8,158,343원 | 8,158,343원 |
| 갑구 10번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 9,009,194원 | 9,009,194원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,801,638원 | 15,801,638원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,515,435원 | 7,515,435원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,266,725원 | 11,266,725원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 17,216,439원 | 17,216,439원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 3,890,145원 | 3,890,145원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,860,208원 |
402,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 315,719,792원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 79,860,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 402,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 321,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 257,280,000원 | 62,841,712원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주종합경기장 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕, 외벽 스타코마감, PVC샷시창이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 5,712.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 6미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·하천구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 536,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 84.6㎡ 최근 거래는 430,000,000원·439,000,000원·500,000,000원이며 평균 456,333,333원입니다. 본건 1층의 현장 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 삼성생명보험주식회사 근저당과 한국자산관리공사 이전 기재를 포함해 최신 등기부를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 외 다수 제한구역이 기재돼 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 0원, 가격은 최근 평균 아래
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 동시에 신건 최저가 402,000,000원은 헤르지아하임3차 84.6㎡ 최근 12개월 실거래 평균 456,333,333원의 88.1%입니다.
즉 권리 때문에 실질취득가가 커지는 물건은 아니며, 신건 단계의 실질취득 기준도 402,000,000원입니다. 최근 실거래 기준으로는 가격이 평균 아래에 위치합니다. 다만 등기에는 다수의 압류·가압류와 근저당권 변동이 기록돼 있으므로, 최종 판단은 최신 등기·매각물건명세서·점유 상태를 다시 맞춰 보는 것으로 마무리해야 합니다.
