임차인 인수 0원이며 후순위 권리는 매각 소멸되지만 소규모 단지와 최근 거래 하락 추세를 고려해 B등급으로 판단
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고, 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 76.1% 수준으로 가격 메리트가 확보된 상태입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 대비 -6.3% 하락 흐름입니다.
감정가 / 최저가
105,000,000원
최저 73,500,000원
최근12개월 시세
96,600,000원
최근 5건 평균
최저가 ÷ 시세
76.1%
가격 메리트 있음
매수인 인수
0원
인수권리 없음
제주지방법원 2025타경2094. 제주 제주시 외도일동 제웅1차솔내음빌리지 403호 아파트입니다. 감정가는 1억500만원이며 1회 유찰 후 최저가는 7,350만원으로 내려왔습니다. 권리 구조는 2024년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 제주신용보증재단·신제주신용협동조합 근저당, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경2094
소재지
제주특별자치도 제주시 외도일동 449-1 제웅1차솔내음빌리지 제4층 제403호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 단위세대 이용 중
소유자
고성현
감정가 / 최저가
105,000,000원 / 73,500,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 신한은행 / 308,175,316원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리된다
임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 2024.02.28 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 102,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 평형(전용 39.3㎡) 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 100,416,666원입니다. 최근 12개월 평균은 96,600,000원, 최신 거래는 2025.11 기준 100,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.11
39.3㎡
7
100,000,000원
2025.11
39.3㎡
9
109,000,000원
2025.07
39.3㎡
5
72,000,000원
2025.02
39.3㎡
5
103,000,000원
2024.04
39.3㎡
8
105,000,000원
최근 거래 평균
12건
100,416,666원
현재 최저가 73,500,000원은 최근12개월 평균 대비 76.1% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -6.3%로 하락 추세이므로, 낙찰 후 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
✅ 가격 관점 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 조정되어 최근 시세 대비 할인 구간에 진입했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,723,000원
신한은행 근저당권
102,000,000원
71,777,000원
제주신용보증재단 근저당
110,000,000원
0원
신제주신용협동조합 근저당
195,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 인수 부담이 없어 권리 구조는 단순합니다.
⚠️ 주의 관점 소형 세대이며 단지 규모는 63세대로 환금성이 제한될 수 있습니다. 최근 거래 추세도 하락 흐름이므로 입찰가는 보수적으로 설정해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 신한은행 근저당권 이후 권리는 매각 소멸 대상입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 할인 구간입니다.
환금성. 제웅1차솔내음빌리지 63세대 소규모 단지로 매수층 확인이 필요합니다.
현황 확인. 임대관계 및 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 기회”
이 물건은 인수 위험이 없는 권리 안전형 경매입니다. 1회 유찰 후 최저가 7,350만원은 최근12개월 실거래 평균 9,660만원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다. 다만 제주 소규모 단지 특성과 최근 거래 하락 추세를 고려해 환금성과 출구 가격을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
