의정부지방법원 2025타경63990. 고양시 일산동구 문봉동 엘타운포레 101동 204호, 전용 37.41㎡의 다세대주택입니다. 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 93,000,000원의 65.9%까지 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 등기된 구예본 임차권과 별도로 황철현의 선순위 가능 점유가 확인되기 때문입니다.

현재 등기상 유효한 담보권은 없습니다. 2018년 농협은행 근저당권 144,000,000원은 2021.11.22. 이미 말소됐고, 따라서 말소기준권리는 2025.08.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 구예본의 임차권등기와 황철현의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 구예본은 확약으로 정리되지만, 그 확약은 구예본 임차권에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

농협은행 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준은 2025.08.22. 강제경매개시결정입니다. 구예본은 2021.11.30. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.12.14. 임차권등기까지 마친 선순위 임차권자입니다. 배당표상 현재 최저가에서는 59,747,500원을 배당받고 89,252,500원이 남습니다.

② 임차인·점유자 분석

확인되는 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 구예본의 권리를 양수한 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

* 구예본의 룰상 인수 계산액은 배당 부족분 89,252,500원이지만, 2025.11.07.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 황철현의 권리에는 이 확약이 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 하락장과 미상 인수를 함께 봐야 한다

엘타운포레 101~102동은 24세대, 2017.12.22. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 동일 전용 37.41㎡ 실거래는 확인된 4건이며, 가장 최근 거래는 2025.09.의 93,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 93,000,000원입니다.

전체 평균은 124,000,000원이지만 2021년의 149,000,000원과 과거 고가 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단에는 최근 거래 93,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 30.8% 하락했습니다. 최저가는 최근 시세의 65.9%로 낮지만, 이는 황철현 보증금 인수를 포함하지 않은 경매 최저가일 뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

배당표상 구예본 임차보증금의 부족분은 89,252,500원입니다. 다만 해당 부족분은 확약으로 실질 인수 0원*입니다. 신청채권자 청구액 166,412,844원은 배당되지 않으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 황철현의 보증금은 미상이라 배당표와 인수액에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 37.41㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 204호입니다.
• 주위환경. 문봉사거리 북측 인근으로 다세대주택·공장·창고·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 장방형 평지의 다세대주택 부지로, 동측과 남측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 24세대 소규모 단지이고 동일면적 확인 거래는 4건입니다. 최근 거래가 93,000,000원으로 내려오며 최근 거래 추세도 -30.8%를 기록했습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 황철현 임대차계약 확인. 보증금·계약일·실제 점유·전입 유지 여부·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 확약서 원문 대조. 2025.11.07.자 확약의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 응찰가에 황철현의 인수 가능 보증금과 명도비용을 더한 금액을 최근 거래 93,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락장 보정. 과거 전체 평균 124,000,000원보다 최신 거래 93,000,000원과 -30.8% 추세를 우선해 상한가를 정해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 24세대 단지로 거래 표본이 적으므로 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 건물 명칭 대조. 등기 제시목록의 “101동”과 집합건축물대장의 “엘타운포레 101동”이 같은 목적물인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 황철현 보증금, 당해세, 최우선변제 등 반영되지 않은 항목을 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 사건 전체 위험은 미해소”

이 사건의 핵심은 두 임차관계를 한데 묶지 않는 것입니다. 구예본의 선순위 임차권은 현재 최저가 기준 배당 부족분이 89,252,500원에 달하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 점만 보면 큰 위험 하나가 제거됐습니다.

하지만 황철현은 확약 대상이 아닙니다. 전입일은 말소기준일보다 빠르고 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 최근 시세 93,000,000원보다 최저가 61,250,000원이 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 이유입니다. 최근 거래 추세도 -30.8% 하락했고, 24세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 구예본 확약은 합격, 황철현 확인 전 입찰은 보류. 이 물건의 최종 판단은 황철현 보증금이 얼마인지에 달려 있습니다.