부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52145 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.69㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

251,200,000원 2억 5,120만 감정가 314,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,512만원

최저가의 10% · 25,120,000원

실거래 대비

▼ 13.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.89억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재로 보증금 미상 인수 리스크가 남지만, 최저가는 최근 12개월 시세 대비 85.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

가격 최저가 2.512억 = 최근 12개월 평균 2.94억의 85.4% — 시세 대비 할인 구간
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 2,512만원 · 인수액은 임차보증금 확인 필요
리스크 권태영 대항력 있음·보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 대항력 임차인 권태영이 확인된 오피스텔입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 열어두어야 하지만, 최저가는 최근 12개월 평균 시세 2.94억의 85.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 핵심은 임차보증금 확인 후 입찰 여부 결정입니다.

감정가 / 최저가

314,000,000원 / 251,200,000원

1회 유찰

최근12개월 시세

294,000,000원

동일평형 2건

최저가 ÷ 시세

85.4%

가격 메리트

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

서울서부지방법원 2025타경52145. 서울 용산구 문배동 용산KCC웰츠타워 4층 428호 오피스텔입니다. 감정가는 3.14억원이며 1회 유찰 후 현재 최저가는 2.512억원입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 일반 채권보다 대항력 있는 임차인입니다.

임차인 권태영은 2024.07.01 전입했고 대항력 있음으로 조사되었습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가만 보고 수익성을 판단하면 안 되고, 실제 임차보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52145
소재지	서울특별시 용산구 문배동 11-10 용산케이씨씨웰츠타워 4층 428호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 이용중
소유자	엘레노어코퍼레이션유한회사
감정가 / 최저가	314,000,000원 / 251,200,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 아이에이치프로퍼티 / 66,106,451원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인이 핵심

⚠️ 임차인 리스크 권태영은 전입신고 기준으로 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 매수인이 부담할 금액은 임차보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	대항력	보증금	주의사항
권태영	2024.07.01	有	미상	보증금 확인 필요 · 매수인 인수 가능성

③ 시세 비교 — 할인 구간 진입

용산KCC웰츠타워 동일 평형(29.69㎡대) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 294,000,000원, 최신 거래는 2026.04 293,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.04	29.69㎡	8	293,000,000원
2025.05	29.89㎡	5	295,000,000원
평균	—	최근12개월 2건	294,000,000원

최저가 251,200,000원은 최근12개월 평균 대비 85.4%입니다. 최근 거래와 비교해도 할인 폭이 있어 가격 측면에서는 유리합니다. 다만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 임차보증금 인수 여부 확인 필요

④ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	4,316,800원
중소기업은행 가압류	20,763,130원
하나카드 주식회사 가압류	10,891,615원
경매개시결정 · 주식회사 아이에이치프로퍼티	66,106,451원
이가람 주식회사 가압류	12,866,230원
소유자 교부	136,255,774원

✅ 가격 관점 최저가는 최근12개월 평균 대비 낮아 가격 경쟁력이 있습니다. 1회 유찰로 2.512억원까지 내려온 점은 긍정 요소입니다.

⛔ 권리 관점 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰 전 보증금·배당요구 관계를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 권태영의 실제 보증금 확인 전에는 최종 투자금 산정 금지.
배당요구 확인. 대항력 임차인의 배당 여부와 부족분 검토 필요.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능.
가격 기준. 최저가는 시세 대비 할인 상태지만 인수금 포함 실질취득 기준으로 판단.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 승부처”

용산KCC웰츠타워 428호는 최근 시세 대비 할인된 가격으로 접근 가능한 물건입니다. 다만 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 단순히 2.512억원에 취득한다고 볼 수 없습니다. 가격 메리트와 임차인 리스크를 함께 계산하는 물건이며, 최종 판단 기준은 임차보증금 확인입니다.

부동산강제경매

가격은 매력적이지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 용산KCC웰츠타워 428호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 할인 구간 진입

④ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 1,400만원
2	2026-08-25	대기	2억 5,120만원