부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52173 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.36㎡ 경량철골구조 20.4㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

204,800,000원 2억 480만 감정가 320,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,048만원

최저가의 10% · 20,480,000원

실거래 대비

▲ 24.1% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.65억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 3억원 인수 가능성이 있는 다세대. 확약으로 실질 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

가격 최저가 2.56억이나 임차보증금 3억원 대항력 리스크 존재
자금 입찰보증금 약 2,560만원 · 확약 적용 여부 확인 필요
리스크 임차보증금 전액 인수 가능성이 있었으나 확약서 제출로 검토 필요

한 줄 평 임차인 김진솔의 임차보증금 300,000,000원과 대항력 이슈가 핵심입니다. 현재 최저가는 256,000,000원으로 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 포기·우선변제권만 주장하는 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 범위는 확인이 필요합니다.

감정가

320,000,000원

평가금액

최저가

256,000,000원

감정가 80%

실질취득 리스크

300,000,000원

임차보증금 기준

매수인 인수

확인 필요

임차권등기 존재

서울서부지방법원 2025타경52173. 은평구 녹번동 동우리체 601호 다세대주택입니다. 권리 분석의 중심은 일반적인 근저당보다 임차권등기입니다. 김진솔 임차인은 보증금 3억원으로 임차권등기를 마쳤고, 등기부상 대항력 있는 임차권자로 확인됩니다.

현재 최저매각가는 감정가 대비 80%인 256,000,000원이지만, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다. 다만 제출된 확약서 내용에 따라 대항력 포기 여부와 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52173
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 159-21 동우리체 6층601호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 39.36㎡
소유자	오인자
감정가 / 최저가	320,000,000원 / 256,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 300,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 임차인 리스크 김진솔 임차인은 임차보증금 300,000,000원, 전입일자 2021.05.21, 임차권등기 2023.07.26으로 확인됩니다. 대항력 有로 표시되어 있으며 매수인 인수 가능성이 있었던 권리입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김진솔	300,000,000원	有	無	확인 필요

확약서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 제출되어 있습니다. 이는 해당 임차인에 한해 실질 인수 위험을 줄이는 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,384,000원
임차인 김진솔 보증금	300,000,000원	0원
주택도시보증공사	300,000,000원	251,616,000원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

가격 비교

최근 거래 347,000,000원 대비 최저가는 73.8% 수준입니다.

✅ 긍정 요소 역촌역 인근 주거지역이며 최저가는 감정가 대비 80%까지 조정되었습니다. 확약 적용 시 임차 리스크는 낮아질 수 있습니다.

⛔ 주의 요소 확약 내용이 실제 매수인의 책임 범위를 결정하는 핵심입니다. 확약 밖 권리나 세금 압류 우선순위까지 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 역촌역(6호선) 남측 인근 주거지역으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장과 지하철역 접근성이 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래허가구역 관련 사항이 있습니다.
환금성. 8세대 규모 다세대이며 최근 거래는 1건 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김진솔 임차보증금 3억원 관련 확약 적용 여부를 확인하세요.
배당 구조. 임차인·주택도시보증공사 배당 부족 가능성을 검토해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 존재 가능성이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

이 물건은 단순히 20% 할인된 다세대로 접근하면 위험합니다. 핵심은 300,000,000원 임차보증금과 대항력 여부입니다. 확약서로 위험이 조정될 수 있지만, 경매 참여 전 확약의 효력과 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 2,000만원
2	2026-08-25	유찰	2억 5,600만원
3	2026-09-29	D-8 진행	2억 480만원

부동산강제경매

임차보증금 3억 리스크 — 은평구 동우리체 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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