부동산임의경매

2025타경52185 · 서울서부지방법원 · 근린주택
철근콘크리트조 83.35㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

391,040,000원 3억 9,104만 감정가 611,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-13

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,910만원

최저가의 10% · 39,104,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 6.11억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 12세대 소형 근린주택으로 가격과 환금성 검토가 핵심입니다.

가격 최저가 488,800,000원은 감정가 611,000,000원의 80% 수준이며 추가 유찰 시 가격 조정 가능
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 48,880,000원
리스크 임차인 인수는 없으나 임대관계 미상·소규모 빌라형 물건의 환금성 확인 필요

한 줄 평 등기상 복잡한 근저당·전세권 이력이 있으나 현재 남은 권리는 경매로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고, 12세대 규모 소형 근린주택이라 가격보다 환금성 검토가 중요한 물건입니다.

감정가

611,000,000원

평가금액

최저가

488,800,000원

1회 유찰 · 감정가 80%

매수인 인수

0원

매각으로 소멸

핵심지표

소형 근린

환금성 확인 필요

서울서부지방법원 2025타경52185. 서울 은평구 증산동 174-6 3층302호 근린주택입니다. 등기부상 여러 근저당과 전세권 설정 이력이 확인되지만, 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자는 주식회사 엠캐피탈대부이며 청구액은 326,227,485원입니다.

이 물건의 핵심은 권리보다 물건 성격입니다. 감정가는 6.11억, 현재 최저가는 4.888억으로 1회 유찰된 상태입니다. 다만 대일빌라(174-6)는 총 12세대 규모이고 최근 매매자료가 없어, 입찰자는 주변 거래 가능성과 실제 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52185
소재지	서울특별시 은평구 증산동 174-6 3층302호
물건종류	근린주택
소유자	한덕배
감정가 / 최저가	611,000,000원 / 488,800,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 엠캐피탈대부 / 326,227,485원
매각기일	2026.08.25
이용상태	연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

임차인은 확인되지 않았고, 등기상 전세권·근저당권 등은 경매 절차에서 정리되는 권리입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 부담하는 인수권리는 없습니다.

② 권리 분석 핵심

순위	권리	권리자	금액	결과
을구 8	근저당권	주식회사투게더앱스	351,000,000원	말소
을구 13	근저당권	주식회사엠캐피탈대부	150,000,000원	말소
을구 15	전세권	주식회사엠캐피탈대부	5,000,000원	말소

✅ 인수 위험 현재 확인되는 임차인 인수 부담은 없습니다. 배당 과정에서 정리되는 권리 구조로, 매수인은 등기상 후순위 부담 없이 접근 가능합니다.

⚠️ 확인 포인트 임대관계가 미상으로 조사되었으므로 실제 점유·임대차 여부는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 488,800,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	7,288,000원
소유자 교부	481,512,000원

배당자료 기준 채권자 총 배당액은 0원이며, 잔여금은 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 최저매각가

현재 1회 유찰 이후 가격이며 추가 유찰 시 가격 조정 가능성이 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울 은평구 증산동 소재로 증산역 남서측 인근이며 단독·다세대·연립·아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 증산로변 버스정류장과 지하철6호선 증산역 접근이 가능해 교통상황은 비교적 양호합니다.
건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층302호이며 사용승인일은 1996.11.27입니다.
환금성. 대일빌라(174-6)는 총 12세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있어 거래 가능성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준이나 소형 근린주택 특성상 주변 거래와 비교해야 합니다.
환금성. 12세대 규모 물건으로 매도 가능 기간과 수요층을 고려해야 합니다.
현장 확인. 임대관계 미상, 관리상태, 실제 이용상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 등기상 복잡해 보이지만 경매 후 매수인이 부담할 인수권리는 없습니다. 다만 근린주택이라는 용도와 12세대 규모라는 특성 때문에 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 가격 대비 환금성과 현장 상태를 함께 봐야 합니다. 권리는 안정적, 판단 포인트는 물건성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	6억 1,100만원
2	2026-08-25	유찰	4억 8,880만원
3	2026-09-29	D-13 진행	3억 9,104만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 근린주택의 가격 판단이 핵심 — 은평 증산동 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

② 권리 분석 핵심

③ 예상배당표 (매각가 488,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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