서울서부지방법원 2025타경52185. 서울 은평구 증산동 174-6의 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 당시 해당 호는 연립주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등의 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 5층 건물이고 해당 호는 3층입니다. 사용승인일은 1996.11.27입니다.
가격은 감정가 611,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 391,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 ‘감정가보다 36% 낮다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 최저가 비율이 64%라는 점이지, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52185 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 증산동 174-6 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 · 사용승인 1996.11.27 |
| 소유자 | 한덕배 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 391,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 326,227,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 사건의 기준권리와 후속등기 확인
현재 사건의 권리분석 기준은 2025.11.11 임의경매개시결정으로 제시되어 있고, 채권자는 주식회사 엠캐피탈대부입니다. 예상배당 기준상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2025.04.17 설정된 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권 150,000,000원·303,000,000원 및 전세금 5,000,000원의 전세권이 있고, 2025.11.28에는 두 근저당권이 주식회사한마음에이엠씨대부로 이전되면서 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 각각 150,000,000원·303,000,000원으로 설정됐으며, 전세권도 주식회사한마음에이엠씨대부로 이전됐습니다. 따라서 인수액 0원이라는 산정과 별개로, 최신 등기와 매각물건명세서에서 각 후속등기의 매각 후 말소 여부를 원문 대조하는 절차가 중요합니다.
② 가격 — 감정가 64%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 391,040,000원입니다. 감정가 611,000,000원의 64%이고, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 동일 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 391,040,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 312,832,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 250,265,600원 | 0원 |
현재 회차 이후 가격은 312,832,000원, 250,265,600원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 실거래가가 없기 때문에 어느 회차부터 시장가 대비 저렴한지는 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 384,765,440원 |
현재 매각가 391,040,000원 가정에서 집행비용은 6,274,560원, 소유자 교부 잔여액은 384,765,440원으로 산정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철6호선 증산역 남서측 인근이며, 주변은 단독·다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 증산로변 버스정류장과 북동측 인근 증산역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로인 증산로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 토지면적은 691.6㎡, 공시지가는 6,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역·건축선 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·P형복합식수신기·소화전·주차장시설이 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 대일빌라(174-6)는 12세대로 파악되며 사용승인일은 1996.11.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 391,040,000원은 감정가의 64%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인이 특정되어 있지는 않으나 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자, 보증금, 전입일, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 후속등기 원본 대조. 2025.11.28 근저당권 이전·근질권·전세권 이전의 매각 후 처리 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 312,832,000원, 4회 유찰 시 250,265,600원이지만, 가격 하락 자체가 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있으므로 실제 적용 여부와 절차는 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — “64%라는 숫자보다, 확인되지 않은 부분을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 611,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 391,040,000원까지 내려왔고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실거래 비교가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2025.11.28 근저당권 이전·근질권 설정·전세권 이전 등 후속등기도 이어집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 실제 시세 확인, 점유·임대차 확인, 최신 권리 원본 대조입니다.
