의정부지방법원 2025타경64047. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스자이 103동 601호, 전용 약 163.46㎡의 대형 아파트입니다. 2016년 황왕산이 거래가 450,000,000원에 취득한 뒤 근저당권 설정과 말소, 임차권등기, 세금 압류, 가압류를 거쳐 한국주택금융공사의 강제경매가 진행됐습니다. 현재 감정가의 약 16.81%인 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 성립한 주택임차권입니다.

김연이는 2017년 전입신고를 했고 2023년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 최초 계약 보증금은 350,000,000원, 2차 계약의 보증금은 500,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 금액을 합산하는 것이 아니라 2차 보증금 500,000,000원을 기준으로 인수 위험을 검토해야 합니다. 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 선순위 임차권

권리의 기준점은 2024.12.13 고양시 압류입니다. 이전에 설정됐던 조흥은행·우리은행·테크메이트코리아대부·위즈덤에셋대부의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재의 인수 채무로 중복 계산할 이유는 없습니다.

하지만 2023.03.27 등기된 김연이의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인은 2017년부터 전입신고 이력이 있으며, 등기와 매각물건명세서에서 대항력 있는 선순위 임차권으로 확인됩니다. 이후 고양시 압류·서울드림신용협동조합 가압류·강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상이지만, 김연이의 미변제 보증금 위험은 별개입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차권등기일 2023.03.27 · 점유개시일 2017.03.17 · 임대차계약일 1차 2017.01.21 / 2차 2021.01.28. 두 계약의 보증금을 합산하지 않습니다. 1차 확정일자는 없으며, 2차 확정일자에 따른 우선변제 범위와 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가 1.09억과 실질취득 5억은 다르다

현재 최저매각가는 109,414,000원으로 감정가의 약 16.81%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 500,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 큽니다. 임차인에게 낙찰대금이 배당되고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액은 커져 실질취득 부담은 약 500,000,000원에 수렴합니다.

실질취득 금액은 선순위 임차인의 보증금이 매각대금으로 먼저 충당되고 잔액만 인수되는 단순 시나리오입니다. 실제 집행비용·조세채권·배당순위·임차인의 수령액에 따라 부담이 더 커질 수 있습니다.

③ 실거래 비교 — 5억 기준으로 다시 보자

킨텍스자이(1단지) 동일 면적 163.46㎡ 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 603,750,000원입니다. 하지만 과거의 720,000,000원 거래까지 포함되므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 575,000,000원과 최신 거래 550,000,000원을 우선해야 합니다.

선순위 보증금 기준 실질취득 500,000,000원은 최근 12개월 평균 575,000,000원의 약 87.0%이고, 최신 거래 550,000,000원의 약 90.9%입니다. 보증금이 정상적으로 배당되고 잔액만 인수되는 조건이라면 시세보다 낮은 취득이 가능할 여지는 있습니다.

그러나 가격 추세는 -7.0%로 하락하고 있으며, 2026년 3월에는 420,000,000원 거래도 존재합니다. 실제 인수액이 커져 취득총액이 최근 시세를 넘어설 수도 있습니다. 따라서 최저가 1.09억이나 과거 전체 평균 6.04억만을 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,414,000원 가정)

다음은 현재 회차의 배당 추정액입니다. 다만 선순위 김연이 임차권에 대한 배당이 포함되지 않은 구성이므로, 실제 법원 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 배당 추정의 매수인 인수액 0원은 명세서에 적힌 선순위 임차보증금 인수 위험과 일치하지 않습니다.

위 금액은 제공된 배당 추정에 기재된 집행비용과 일반채권 배분을 그대로 표시한 것입니다. 선순위 임차권 배당을 반영하지 않았으므로 실제 배당순서·채권별 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 대화동 대송중학교 서측 인근으로, 기존 주택과 소규모 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다. 북측·서측 중로, 동측·남측 소로에 접하는 단지입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상16층 아파트의 6층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·대화구역 지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있으며, 대상자 및 거래 유형별 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가 1,961,000원/㎡입니다.
• 환금성. 329세대 아파트의 대형 평형으로, 실거래 사례는 있으나 거래가가 420,000,000원부터 720,000,000원까지 크게 벌어집니다. 최근 가격 하락 추세와 대형 면적의 매수층을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 김연이의 임차권등기 원문과 매각물건명세서 원본을 대조하고, 낙찰 후 미변제 보증금 인수 범위를 확인하세요.
• 보증금 증액 이력. 1차 350,000,000원과 2차 500,000,000원은 합산하지 않으며, 증액 계약·확정일자·대항력 유지·우선변제 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 임차인의 배당요구와 채권자별 배당 순서를 확인하세요. 현재 추정배당은 선순위 임차권을 반영하지 않아 인수액 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰대금뿐 아니라 미배당 임차보증금, 집행비용, 기타 매수인 부담 가능액을 합쳐야 합니다. 인수 위험을 0원으로 놓고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
• 가격 보수적 검토. 최근 12개월 평균 575,000,000원, 최신 거래 550,000,000원, 하락 추세 -7.0%를 기준으로 총 취득부담을 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유 및 실제 인도 상태가 확정되지는 않습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자를 특정해야 합니다.
• 관리비·조세·규제. 공용부분 체납 관리비, 조세채권, 토지거래허가 적용 여부 등 별도의 비용과 거래 제한을 점검하세요.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 기일 변경 여부를 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “1.09억짜리 아파트가 아니라, 5억 보증금이 걸린 경매”

이 물건의 최저매각가 109,414,000원은 감정가 대비 파격적으로 낮습니다. 하지만 김연이의 선순위 임차보증금 500,000,000원이 존재하며, 전액 배당되지 않는 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

선순위 임차인의 보증금이 배당을 통해 충당되고 잔액만 인수되는 조건에서는 최저가가 하락해도 실질취득액은 약 500,000,000원에 수렴합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 575,000,000원보다 낮은 수준이지만, 실제 배당이 부족하면 총부담이 증가하고 가격 메리트가 사라질 수 있습니다.

여기에 5회 유찰, 실거래 하락 추세 -7.0%, 배당순위 불확실성이 겹칩니다. 따라서 이 경매는 단순한 저가매수가 아니라 선순위 임차인의 배당 및 인수액 검증이 먼저 필요한 사건입니다. 권리 위험이 해소되기 전에는 최저가만 보고 응찰하지 않는 것이 합리적입니다.