최저가 318,990,000원이 아니다 — 대항력 임차권 때문에 실질취득은 약 505,265,860원

의정부지방법원 2025타경64047. 고양시 일산서구 대화동 ‘킨텍스자이(1단지)’ 103동 601호, 전용 163.459㎡의 주거용 아파트입니다. 현재 소유자 황왕산은 2016년 8월 16일 매매를 원인으로 거래가 450,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현존 말소기준권리는 2022년 5월 3일 설정된 위즈덤에셋대부주식회사 근저당권 156,000,000원입니다.

문제는 근저당보다 먼저 주택을 인도받고 전입한 임차인입니다. 김연이는 2017년 3월 17일 점유를 시작하고 2017년 3월 30일 전입했으며, 2021년 1월 29일 확정일자를 받았습니다. 말소기준일인 2022년 5월 3일보다 모두 앞섭니다. 임차권등기 접수일은 2023년 3월 27일이지만, 그 기초가 된 점유·전입은 말소기준권리보다 빨라 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소됐고, 임차인이 먼저다

등기부에는 2003년과 2004년 조흥은행, 2016년 우리은행, 2020년 테크메이트코리아대부의 근저당 설정 이력이 보이지만 모두 각각 해지·말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2022.05.03 위즈덤에셋대부 근저당권입니다. 이후 고양시 압류 2건, 서울드림신용협동조합 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 을구 11번 임차권등기 자체는 매각으로 말소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 승계형

1차 보증금 350,000,000원과 2차 보증금 500,000,000원은 서로 다른 임차인을 뜻하지 않습니다. 동일 임차인의 계약 변경 내역이므로 합산하지 않고, 2차 계약의 보증금 500,000,000원을 기준으로 판단합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 500,000,000원

실질취득은 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합산한 값입니다. 집행비용이 차감되므로 총액은 보증금 500,000,000원보다 소폭 높게 형성됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다 높다

동일 단지 동일 면적 163.46㎡의 최근 12개월 거래 6건 평균은 605,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 615,833,333원이지만 690,000,000원·695,000,000원·720,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 회차 실질취득 505,265,860원은 최근 12개월 평균 605,000,000원의 83.5%입니다. 평균만 보면 할인 폭이 있어 보이지만, 최신 거래 420,000,000원과 비교하면 120.3%로 오히려 85,265,860원 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.5% 하락한 상황이므로, 실질취득비용을 두고 단정적으로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 318,990,000원 가정)

임차인의 점유·전입·확정일자가 현존 말소기준권리보다 앞선다는 전제의 배당 구조입니다. 고양시 압류 관련 조세와 최우선 순위 비용 등이 반영되면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 지상 16층 아파트의 6층 601호로, 주거용 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 대송중학교 서측 인근이며 기존 주택, 소규모 근린생활시설과 아파트가 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측·서측 중로와 동측·남측 소로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대화구역 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 외국인 등을 대상으로 한 주택용 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,961,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 가격 변동. 동일 면적 12건 거래가는 420,000,000원부터 720,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 총비용 계산. 입찰금액에 김연이 임차보증금 미배당 예상액을 반드시 더해 실질취득비용을 산출해야 합니다.
• 보증금 원금 확인. 동일 임차인의 1차 350,000,000원, 2차 500,000,000원 계약 변경 경위와 현재 반환 대상 원금을 원본 계약서·명세서에서 대조해야 합니다.
• 배당순위 확인. 2017년 점유·전입과 2021년 확정일자의 효력, 배당요구 상태 및 임차권등기명령 기록을 확인해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 605,000,000원만 보지 말고 2026년 3월 최신 거래 420,000,000원과 하락 추세 -3.5%를 함께 반영해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득비용은 각각 503,926,102원·502,988,271원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
• 세금·비용 확인. 고양시 압류 2건의 조세채권과 집행비용 변동은 임차인 배당 및 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰”이 아니라 “약 500,000,000원 취득”

감정가 651,000,000원짜리 아파트의 최저가가 318,990,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 가격의 전부가 아닙니다. 김연이의 보증금 500,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 못할 것으로 계산되는 186,275,860원을 더하면 매수인의 실질취득비용은 505,265,860원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 605,000,000원보다는 낮지만, 2026년 3월 최신 거래 420,000,000원보다 20.3% 높습니다. 최근 가격 추세도 -3.5%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰을 기다려도 임차인 인수액이 커져 총비용은 약 500,000,000원에 머뭅니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 고정되고, 최신 시세 대비 가격 우위도 확인되지 않는 대항력 임차보증금 인수형 사건입니다.