서울서부지방법원 2025타경52232. 서대문구 홍은동 디에이원파크 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 279,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 178,560,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자는 사형택이며 2020.03.06 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “유찰 할인”이 아닙니다. 임차권자 정영숙은 2022.04.04 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.17입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인 인수 가능성을 반드시 따져야 하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 2026.03.27 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층 704호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 32.09㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 중 7층 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.03.06 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정영숙 | 전유부분 전부 | 2022.04.04 | 2022.03.17 | 대항력 있음 우선변제 |
실제 임차인은 정영숙 1명입니다. 등기사항전부증명서에는 2024.04.26 주택임차권이 설정돼 있고, 임차보증금은 296,000,000원입니다. 전입일 2022.04.04가 말소기준권리 2023.09.08보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
갑구의 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류가 데이터상 말소기준권리이며, 이후 2023.11.01 국의 압류, 2024.04.26 임차권등기, 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 신목신용협동조합 근저당과 수협은행 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 66.1%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
디에이원파크의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.03 전용 25.44㎡·14층 270,000,000원, 이전 거래는 2023.06 같은 25.44㎡·13층 291,000,000원입니다. 전체 평균은 280,500,000원, 최근 12개월 평균은 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 178,560,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 66.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮습니다. 다만 본건의 대상 면적은 32.09㎡인데 확인된 실거래는 25.44㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 거래 표본 역시 2건, 최근 12개월은 1건뿐입니다. 따라서 이 66.1%는 가격 참고지표이지 동일 면적 적정가를 직접 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 175,260,160원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 178,560,000원 가정 시 집행비용 3,299,840원을 제외한 175,260,160원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 배당표상 총 미배당액은 1,399,739,840원입니다. 다만 임차보증금 반환채권에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 1,399,739,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 142,848,000원 | 140,048,128원 | 1,434,951,872원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 114,278,400원 | 111,878,502원 | 1,463,121,498원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 유지되는 경우가 있습니다. 하지만 이 사건은 그 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 확약 때문에 각 유찰 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득비용도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울명지전문대학 남측 인근으로 다세대주택·오피스텔·다가구주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물로 기본 위생·급배수, 승강기, 소방, 기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 27미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 666.4㎡, 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 디에이원파크는 12세대, 2019.10.07 준공이며 확인된 매매표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.27 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원본과 함께 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 정영숙 명의 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 면적 다른 실거래에 주의. 본건 32.09㎡와 실거래 25.44㎡는 일치하지 않습니다. 270,000,000원을 동일 면적의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 7.2% 낮습니다. 과거 291,000,000원 거래보다 최신 270,000,000원 거래를 우선 참고하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용중입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 금융·세금·임대 운용 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 296,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 178,560,000원이어서 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 그러나 사건의 결정적인 문서는 주택도시보증공사의 확약입니다. 신청채권자이자 임차보증금반환채권 승계인이 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
가격은 현재 최저가가 최근 거래 270,000,000원의 66.1%로 낮아진 상태입니다. 다만 본건과 실거래의 전용면적이 다르고 거래 표본이 적으며 최근 추세도 -7.2%이므로 할인율 하나만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 32.09㎡에 맞는 별도 시세 검증입니다.
