부동산강제경매

2025타경52232 · 서울서부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 32.09㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

178,560,000원 1억 7,856만 감정가 279,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,785만원

최저가의 10% · 17,856,000원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 2.79억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심 임차 리스크는 확약으로 줄였으나, 최근 거래 하락과 소형 오피스텔 특성 확인 필요

가격 최저가 223,200,000원은 최근 12개월 거래 270,000,000원의 82.7% 수준
자금 최저매각가 기준 입찰보증금 22,320,000원
리스크 임차보증금 296,000,000원 관련 확약 제출로 인수 0원 처리되나 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 임차권등기 임차인 정영숙의 보증금 반환채권이 존재하지만, 매각물건명세서 확약으로 매수인 인수 실질 0원으로 정리되는 구조입니다. 다만 최근 거래는 270,000,000원, 이전 거래 대비 하락 추세(-7.2%)이고 소형 오피스텔 특성상 환금성 점검이 필요합니다.

감정가 / 최저가

279,000,000원

최저 223,200,000원 · 1회 유찰

최근 거래

270,000,000원

최근 12개월 1건

최저가 ÷ 최근시세

82.7%

최근 거래 대비

매수인 인수

0원

확약 적용

서울서부지방법원 2025타경52232. 서대문구 홍은동 디에이원파크 704호는 감정가 2.79억원의 소형 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 주택임차권입니다. 정영숙 임차인은 임차보증금 296,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 정영숙의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52232 (강제경매)
소재지	서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층704호
용도 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔 이용
소유자	사형택
감정가 / 최저가	279,000,000원 / 223,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 296,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 정리

말소기준권리는 2019년 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정영숙	296,000,000원	있음	가능	확약 후 0원

⚠️ 임차권 핵심 일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가와 보증금 차이에 따라 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 해당 임차인 기준 실질 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 하락 흐름 확인

디에이원파크는 총 12세대 규모이며 최근 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 270,000,000원이며, 이전 거래 291,000,000원 대비 7.2% 하락했습니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.03	25.44㎡	14	270,000,000원
2023.06	25.44㎡	13	291,000,000원

⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 거래 대비 82.7% 수준으로 숫자상 할인 구간입니다. 다만 오피스텔 특성상 거래량이 적고 최근 거래가 하락 추세이므로 단순 할인율만으로 판단하기보다 환금성을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,924,800원
주택도시보증공사 가압류	1,279,000,000원	219,275,200원
경매개시결정	296,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만 최근 거래 하락 흐름과 소형 오피스텔 환금성을 고려해야 합니다.

✅ 권리 관점 확약 적용으로 임차권 관련 매수인 인수 위험은 제거됩니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.

⛔ 확인할 부분 거래 표본이 적고 최근 거래가 하락했습니다. 최저가 할인율보다 실제 매각 후 환금 가능성과 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 임차권등기 말소 동의 및 보증금 반환청구권 포기 확약의 원본 확인 필요.
시세 확인. 최근 거래 270,000,000원과 하락 추세를 기준으로 판단.
환금성 검토. 디에이원파크 12세대 규모의 소형 오피스텔임을 고려.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인.

맺으며 — “권리 정리는 됐지만, 상품성은 따져야 한다”

이 물건의 가장 큰 위험 요소였던 임차권 문제는 확약으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 거래량이 적은 소형 오피스텔이고 최근 거래가 하락한 만큼, 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 시장 수요와 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 안정, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 7,900만원
2	2026-08-25	유찰	2억 2,320만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 7,856만원

부동산강제경매

임차권 리스크는 줄였지만, 오피스텔 하락 추세는 남는다 — 홍은동 디에이원파크 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 정리

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 확약 적용

③ 시세 비교 — 최근 거래 하락 흐름 확인

④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 정리는 됐지만, 상품성은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (12장)

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