의정부지방법원 2025타경64050. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 4층 416호로, 집합건축물대장상 이용상태는 원룸형도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김진선·최영철 각 2분의 1 지분이며, 2022년 4월 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 정지우는 그보다 앞선 2022년 2월 계약·점유·전입 및 확정일자를 갖추고 있어, 2025년 8월 강제경매개시결정보다 선순위입니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인은 매각대금 중 집행비용 2,967,760원을 제외한 151,872,240원을 배당받는 것으로 계산되며, 보증금 잔액 113,127,760원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 표면상 최저가는 실거래 295,000,000원의 52.5%지만, 실질취득가 기준으로는 90.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 4층 416호 · 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 원룸형도시형생활주택 · 전용 40.64㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 (2022.04.06 매매, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정지우 / 222,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.08.29 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준은 2025년 8월 29일 강제경매개시결정입니다. 그 이전인 2022년 2월에 임차계약, 점유, 전입 및 확정일자가 이루어졌고, 2025년 2월에는 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
2025년 11월과 12월에 각 공유자 지분에 설정된 국의 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 다만 2022년 4월 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있으므로, 매각 후 등기 정리와 임대 관련 사항은 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지우 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.02.21 2022.02.07 | 265,000,000원 | 2025.02.20 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 113,127,760원 |
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 154,840,000원 | 113,127,760원 | 267,967,760원 |
| 3회 유찰 시 | 108,388,000원 | 158,929,432원 | 267,317,432원 |
| 4회 유찰 시 | 75,871,600원 | 190,894,089원 | 266,765,689원 |
낙찰가가 154,840,000원에서 108,388,000원, 다시 75,871,600원으로 떨어져도 실질취득가는 각각 267,967,760원, 267,317,432원, 266,765,689원입니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 커지기 때문입니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰은 총취득비용을 크게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
전용 40.64㎡ 동일면적 실거래는 2022년 4월 4층 거래 1건, 295,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득가 267,967,760원은 이 거래가의 약 90.8%로 27,032,240원 낮습니다. 그러나 비교 표본이 1건이고 거래 시점도 2022년 4월이므로, 이를 현재 시세 전체로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 40.64㎡ | 4 | 295,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,967,760원 |
| 1. 임차인 정지우 보증금 | 265,000,000원 | 151,872,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 정지우 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 113,127,760원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신청채권과 임차보증금 채권의 관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 북동측 인근으로, 도시형생활주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상 4층 건물의 4층 416호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m 내외, 남동측 약 25~30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며, 공시지가는 1,842,000원/㎡입니다.
- 환금성. 네이처는 78세대, 2021년 1월 사용승인 단지입니다. 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 7.1회이고 매각률은 0.0%로 나타나 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 154,840,000원이 아니라 실질취득가 267,967,760원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 미반환보증금 222,000,000원의 근거를 대조해야 합니다.
- 확정일자 표기 대조. 임차권등기 자료의 1차 확정일자는 2022.02.07로 나타나지만, 매각물건명세서 문구에는 2022.01.07로 표시되어 원본 확인이 필요합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 정지우이므로, 임차보증금과 청구금액 222,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 의무를 검토해야 합니다.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미반영 비용 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 체납 공과금과 집행비용 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 2.68억 인수형”
이 사건의 최저가는 감정가 316,000,000원의 49%인 154,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 미배당액 113,127,760원을 더한 실질취득가는 267,967,760원입니다.
한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 108,388,000원이 되어도 실질취득가는 267,317,432원이고, 4회 유찰 시에도 266,765,689원입니다. 즉 최저가 하락이 매수인의 경제적 부담 감소로 거의 연결되지 않습니다. 비교 가능한 동일면적 실거래 295,000,000원보다는 약 9.2% 낮지만, 거래 표본이 2022년 4월 1건뿐이고 평균 유찰 횟수 7.1회·매각률 0.0%의 환금성 지표도 불리합니다.
표면 가격은 낮지만 인수위험은 크고, 가격 근거는 약합니다. 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 및 채권 구조까지 확인되지 않으면 입찰 판단을 확정하기 어려운 사건입니다.
