137,038,000원
의정부지방법원 2025타경64088. 파주시 파주읍 봉서리 242-34의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 당시에는 일반목구조 박공지붕 2층 건물을 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사용승인일은 2013.12.12.이며 제시외 건물 2-1도 매각 대상에 포함됩니다.
현재 소유자는 텐라리사인소보브나이고, 신청채권자는 고양축산업협동조합, 청구액은 293,533,617원입니다. 말소기준권리는 같은 조합이 2022.09.27. 설정한 채권최고액 336,000,000원의 근저당입니다. 최저가는 감정가 399,527,200원에서 3회 유찰돼 137,038,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 242-34 · 경기도 파주시 파주읍 봉서산로65번길 21-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반목구조 박공지붕 2층 · 사용승인일 2013.12.12. · 제시외 건물 2-1 포함 |
| 소유자 | 텐라리사인소보브나 |
| 감정가 / 최저가 | 399,527,200원 / 137,038,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 293,533,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 말소 이력 확인
등기 이력에는 말소기준보다 앞선 가등기와 근저당이 여럿 등장하지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 양혜선 명의 2014.01.10. 가등기는 2014.05.16. 해제를 원인으로 말소됐고, 박수진 명의 2016.03.24. 가등기도 2018.11.21. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 부천중앙새마을금고의 292,500,000원 근저당은 2018.11.21. 해지됐고, 경서농업협동조합의 300,000,000원 근저당은 2022.09.27. 해지됐습니다.
2021.07.01. 파주세무서 압류도 2022.07.15. 해제됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 말소기준은 2022.09.27. 고양축산업협동조합 근저당이며, 이후 존속하는 주식회사 신신· 경기신용보증재단·주식회사 국민은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.11.02. 우리은행 근저당과 2024.01.08. 성원포장 가압류도 각각 별도 말소 이력이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 137,038,000원으로 감정가 399,527,200원의 34.3%입니다. 다만 감정가 대비 비율은 경매 회차의 하락 폭을 보여줄 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 증거는 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴함을 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 137,038,000원 | 34.3% | 959,923,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 95,926,600원 | 24.01% | 1,000,443,331원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 67,148,620원 | 16.81% | 1,028,703,307원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,532원 |
| 2. 부천중앙새마을금고 근저당 | 292,500,000원 | 134,319,468원 |
| 3. 경서농업협동조합 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 고양축산업협동조합 근저당 | 336,000,000원 | 0원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 성원포장 가압류 | 4,969,475원 | 0원 |
| 7. 신신 가압류 | 21,856,660원 | 0원 |
| 8. 경기신용보증재단 가압류 | 37,202,400원 | 0원 |
| 9. 국민은행 가압류 | 41,714,717원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,094,243,252원 중 예상배당은 134,319,468원, 미배당은 959,923,784원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반목구조 박공지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 목재 사이딩, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 토지거래. 2025.08.26. 토지거래허가구역으로 표시돼 있으며, 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 혼재 지역의 목구조 단독주택 이용 물건이고 실거래 비교자료가 없어, 아파트처럼 표준화된 가격 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 말소 재확인. 양혜선·박수진 명의 가등기의 종류와 말소 접수번호·해제 원인을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 이미 해지·말소된 근저당과 가압류가 배당 계산에 포함돼 있으므로 실제 배당순위를 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 2-1의 위치·구조·소유관계가 매각 범위와 일치하는지 확인하세요.
- 목구조 상태. 일반목구조 건물의 외벽·지붕·누수·난방·급배수 상태와 보수비를 현장에서 점검하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·군사시설 제한보호구역·토지거래허가구역의 행위 제한과 취득 절차 적용 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고 인근 단독주택·다세대·토지 거래와 건물 상태를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 검증된 저가”
이 사건은 등기 이력상 과거 가등기와 선순위 근저당이 모두 말소된 흐름이고, 현재 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 결론은 별개입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 물건은 단독주택으로 이용되는 목구조 건물이며 토지와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다.
여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 예상배당표가 말소된 과거 근저당에 우선 배당하는 불일치도 남아 있습니다. 따라서 결론은 인수 0원은 긍정적이지만 가격·점유·배당 검증은 보류입니다. 등기 원본에서 말소 상태와 실제 배당순위를 확인하고, 현장 점유와 인근 거래가격까지 대조한 뒤에야 137,038,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.