의정부지방법원 2025타경64144. 경기도 파주시 광탄면 마장리 소재 공업용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,957,475,000원이지만 3회 유찰을 거치며 최저매각가는 671,414,000원으로 낮아졌습니다. 표면적인 가격 인하 폭은 크지만 선순위 임차인의 보증금 인수, 매각 제외 기계설비, 일부 토지 지분매각이라는 별도의 검토사항이 존재합니다.
말소기준권리는 2023년 6월 12일 설정된 벽제농업협동조합의 근저당권입니다. 그런데 임차인 조기형의 전입일은 2020년 11월 25일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 근저당권이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 보증금 인수 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 예상배당에서도 임차인 보증금의 배당액은 0원, 매수인 인수액은 15,000,000원으로 처리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 마장리 350-3 경기도 파주시 광탄면 우랑길 36-20 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공업용 건물 및 토지 |
| 건물 이용상태 | 가동·다동 모두 공업용 이용, 가동은 현황 공실로 판단 |
| 건물 구조 | 가동·다동: 경량철골조 판넬지붕 1층 건물 |
| 소유자 | 정옥자 · 2023.03.07 협의분할 상속에 따른 소유권이전등기 |
| 감정가 | 1,957,475,000원 |
| 최저매각가 | 671,414,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 벽제농업협동조합 / 1,002,607,452원 |
| 근저당권 이전 | 2025.12.31 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 일정 · 실제 진행 및 매각결과 별도 확인) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 남는다
핵심 말소기준권리는 을구 7번 벽제농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,128,000,000원이며, 2025년 12월 31일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 근저당채권을 중복 계산할 사항이 아닙니다.
중소기업은행의 과거 근저당권들은 이미 해지·말소되었고, 씨너스주식회사의 근저당권도 말소되었습니다. 현재 분석 대상인 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다. 다만 2020년에 전입한 임차인의 대항력은 2023년 근저당권보다 선순위이므로 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조기형 |
전입 2020.11.25 확정일자 미확인 |
15,000,000원 월 1,000,000원 |
대항력 有 말소기준 이전 전입 |
확인되지 않음 배당 가정상 우선변제 없음 |
보증금 인수 15,000,000원 |
실제 임차인은 조기형 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인으로, 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 제공된 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 가정하여 보증금 전액을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다.
임차보증금 인수: 15,000,000원
───────────────────
실질취득액: 686,414,000원
낙찰가가 임차보증금보다 높지만, 배당 가정상 임차인에게 돌아가는 금액이 없으므로 보증금 전액을 추가 부담하는 구조입니다.
이 실질취득액에는 취득세, 명도 관련 비용, 설비 확보 비용 및 기타 부대비용이 포함되지 않습니다.③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다
감정가 1,957,475,000원에 비해 현재 최저매각가는 671,414,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로, 세 차례 유찰을 거치며 최저가격이 상당히 낮아졌습니다. 하지만 인수보증금을 포함하면 실제 취득에 필요한 금액은 686,414,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,957,475,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 671,414,000원 | 감정가의 34.3% |
| 임차보증금 인수 | 15,000,000원 | 낙찰가 외 추가 부담 |
| 실질취득액 | 686,414,000원 | 시세 비교에 사용할 금액 |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 유지
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 낙찰가는 내려가더라도 임차보증금 인수액 15,000,000원은 동일하게 유지됩니다. 반면 근저당권자의 미배당 채권액은 점차 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
671,414,000원 | 15,000,000원 | 686,414,000원 | 465,700,140원 |
|
4회 유찰 시 감정가 24.01% |
469,989,799원 | 15,000,000원 | 484,989,799원 | 665,110,099원 |
|
5회 유찰 시 감정가 16.81% |
328,992,859원 | 15,000,000원 | 343,992,859원 | 804,413,041원 |
실질취득액은 각 회차의 최저가에 임차보증금 인수액 15,000,000원을 더한 금액입니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 취득 부대비용과 매각 제외 설비 관련 비용은 별도입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 671,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,114,140원 |
|
임차인 조기형 보증금 매수인 인수 |
15,000,000원 |
0원 인수 15,000,000원 |
|
2. 을구 7번 근저당권 벽제농업협동조합 설정 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
1,128,000,000원 | 662,299,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 9,114,140원을 제외한 662,299,860원이 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 465,700,140원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 1,002,607,452원으로, 현재 회차의 예상배당액 662,299,860원으로는 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되었으므로 실제 배당권자와 배당금 수령 관계는 최신 권리서류로 확인해야 합니다.
채권액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 배당 결과에 따라 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 광탄면 마장리 마장2리마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공장, 창고, 잡종지, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 상태. 가동과 다동은 경량철골조 판넬지붕의 1층 공업용 건물입니다. 기본적인 전기설비를 갖추고 있으며, 가동은 현황 공실로 판단됩니다.
- 토지이용. 목록1·3은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 군사시설 관련 제한보호구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 경계. 정확한 경계에 대한 측량이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다. 목록3은 지분평가 대상이므로 취득 지분의 범위와 현황 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공업용 사용 수요, 건물 상태, 토지 이용 가능성 및 공유지분 관계가 매수 수요를 좌우할 수 있습니다. 3회 유찰 이력을 고려하되, 실제 거래가격과 처분 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 조기형의 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 관계를 확인합니다. 현재 분석상 인수액은 15,000,000원입니다.
- 실질취득액 기준 가격 검토. 현재 최저가 671,414,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 인수를 합산한 686,414,000원을 기준으로 실제 거래시세와 비교해야 합니다.
- 기계설비 제외 확인. 목록1 지상의 임차인 설치 기계설비는 평가와 매각에서 제외됩니다. 설비 소유권, 반출·철거 및 공장 운영에 필요한 추가 확보 비용을 확인합니다.
- 제시외 건물과 화장실 확인. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 목록2의 공부상 2㎡ 화장실은 소재불명 또는 멸실 상태로 평가에서 제외되었습니다. 현황과 공부의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 지분매각 확인. 목록3의 취득 지분, 공유자 관계, 사용 범위, 출입 및 처분 가능성을 확인합니다. 목록3 전체 토지를 취득하는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지 경계 확인. 감정평가에서 정확한 경계를 위한 측량 필요성이 언급되었습니다. 실제 건물 위치, 이용 범위, 인접 토지와의 경계를 확인합니다.
- 공업용 사용 가능성 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 군사시설 관련 제한을 실제 사용 목적에 맞춰 검토합니다. 현재 공업용 이용 상태가 모든 향후 사업 용도를 보장하는 것은 아닙니다.
- 근저당권 이전 확인. 벽제농업협동조합의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되었습니다. 최신 등기사항과 채권 이전 및 배당 관계를 대조해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 실시 여부, 낙찰, 유찰 또는 일정 변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 건물·토지 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일의 최신 공고를 대조합니다. 취득세·미납 관리비·당해세 등 추가 부담도 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득 범위”
이 사건의 최저매각가는 감정가 1,957,475,000원의 34.3%인 671,414,000원입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 임차보증금 15,000,000원을 추가한 686,414,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다.
말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하지만 그보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도로 남습니다. 또한 매각에서 제외되는 기계설비, 제시외 건물과 멸실 추정 화장실의 평가 차이, 목록3의 공유지분 문제는 단순한 채권 말소 여부만으로 해결되지 않습니다.
공업용 부동산의 실제 시세가 확인되지 않았고 이미 3회 유찰된 이력까지 고려하면, 감정가 대비 높은 할인율을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 인수·설비 제외·토지 지분을 반영한 실질취득금액과 실제 이용·처분 가능성입니다. 매각결과와 원본 서류, 현장 상태 및 비교 가능한 공업용 부동산의 거래가격을 확인한 뒤 가격 적정성을 판단해야 합니다.
