감정가 49%까지 내려왔지만, 먼저 볼 것은 대항력 보증금·지분매각·제외물건이다

의정부지방법원 2025타경64144. 파주시 광탄면 마장리 350-3에 위치한 토지와 가동·다동 공업용 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,957,475,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 959,163,000원입니다. 가동과 다동은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 공업용으로 이용되고 있으며, 가동은 현황상 공실로 판단됐습니다. 다만 임차인 조기형의 전입과 보증금이 확인되므로, 실제 점유 위치와 사용 범위는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

가격표만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 공장·창고·잡종지·농경지·임야가 혼재하는 지역의 공업용 부동산이고, 동일 유형 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 특히 목록3은 지분매각이고 임차인이 설치한 기계설비는 평가와 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 확보하는 자산의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 선순위 말소와 임차인 인수를 분리해 봐야 한다

말소기준은 2023.06.12. 설정된 벽제농업협동조합 근저당권 1,128,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.31. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 과거의 중소기업은행 근저당권과 가압류·가처분은 말소기준보다 먼저 설정됐지만, 등기부에는 별도의 말소등기가 이어집니다. 1999년 근저당권은 2004.04.27. 말소됐고, 갑구 가압류 3건은 2004.04.23.과 2004.04.29. 각각 말소됐습니다. 2004년·2008년·2013년·2020년 중소기업은행 근저당권도 2023.06.14. 해지로 말소됐습니다. 따라서 단순히 설정일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 현재 매수인 인수권리로 합산해서는 안 되며, 말소등기까지 연결해 판단해야 합니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 974,163,000원이 출발점

현재 최저매각가는 959,163,000원이지만, 낙찰자는 임차보증금 15,000,000원을 별도로 인수합니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 다음과 같습니다.

이 사건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 어느 회차든 제공된 시나리오에서는 인수보증금이 15,000,000원으로 유지됩니다. 3회 유찰 시 매각가 671,414,100원에 인수보증금을 더한 금액, 4회 유찰 시 매각가 469,989,869원에 인수보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.

비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 현재 실질취득이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 공업용 건물의 상태, 토지 지분 범위, 제외된 기계설비와 현장 경계를 확인한 뒤 개별 원가 방식으로 상한가를 정해야 합니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 959,163,000원 가정)

제공된 현재 회차 계산에서는 총 채권액 2,351,549,600원 중 947,171,370원이 배당되고, 미배당액은 1,404,378,230원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 신청채권자 청구액 1,002,607,452원은 배당 0원으로 계산돼 충족되지 않는 구조입니다. 다만 이는 위 말소등기 불일치 점검을 전제로 한 시뮬레이션 수치입니다.

④ 현황·매각범위 — 낙찰 후 실제 확보하는 자산을 확인해야 한다

• 이용상태. 가동과 다동 모두 공업용으로 이용 중이며, 가동은 현황 공실로 판단됐습니다.
• 건물구조. 가동·다동 모두 경량철골조 판넬지붕 1층 건물입니다. 내·외벽은 판넬, 바닥은 시멘몰탈, 창호는 샷시창호이며 기본적인 전기설비를 갖췄습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 목록2 화장실. 1층 화장실은 공부상 2㎡로 등재돼 있으나 소재불명 또는 멸실상태로 파악돼 평가에서 제외됐습니다.
• 기계설비 제외. 목록1 지상에서 임차인이 설치한 기계설비는 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 지분매각. 목록3은 지분매각이므로 단독 소유권 전체를 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다.
• 경계 확인. 정확한 경계는 측량을 요합니다. 토지 사용범위와 현황 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 마장2리마을회관 북서측 인근이며 주변에 중소규모 공장, 창고, 잡종지, 농경지와 임야가 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 산업 Zone에 해당합니다.
• 규제. 모든 축종 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 기타 5.5미터 위임, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
• 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 공업용 건물과 토지·지분이 결합된 물건으로, 설비·접도·경계·실사용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가 기준. 최저가가 아닌 실질취득 974,163,000원을 현재 회차의 출발점으로 계산하세요.
• 임차보증금. 조기형의 보증금 15,000,000원 인수와 월세 1,000,000원 임대차관계, 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 말소등기 대조. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 가압류·근저당권과 등기부의 말소등기 사이 불일치를 반드시 해소하세요.
• 목록3 지분. 취득 지분과 다른 공유자의 권리, 토지 사용관계, 공유물분할 가능성을 확인하세요.
• 제외 기계설비. 임차인 설치 기계설비가 매각에서 제외되므로 공장 운영에 필요한 설비를 별도 확보해야 하는지 확인하세요.
• 제시외 건물·화장실. 제시외 건물 포함 범위와 소재불명 또는 멸실된 2㎡ 화장실의 공부 정리 가능성을 점검하세요.
• 측량. 정확한 경계와 현황 점유선을 측량으로 확인해 실제 사용 가능한 토지 범위를 확정하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 자산범위와 권리 정합성이 먼저다

이 물건은 감정가 1,957,475,000원에서 최저가 959,163,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금 15,000,000원을 더한 현재 실질취득은 974,163,000원이며, 이를 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 이유입니다.

권리 측면에서는 등기부상 과거 가압류와 중소기업은행 근저당권에 말소등기가 존재하지만, 배당 시뮬레이션에는 해당 채권들이 다시 포함돼 있습니다. 이 불일치를 해결하지 않은 상태에서는 배당과 신청채권자의 회수구조를 확정할 수 없습니다. 여기에 목록3 지분매각, 임차인 설치 기계설비 제외, 제시외 건물 포함, 화장실 멸실 가능성, 경계 측량 필요가 겹칩니다.

가격은 검증 전, 권리는 원본 대조, 현장은 측량과 점유 확인. 현재 회차는 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유로 접근하기보다, 낙찰 후 실제 취득하는 토지·건물·설비 범위와 임차관계를 확정한 뒤 보수적으로 응찰가를 계산해야 하는 물건입니다.