583,800,000원
제주지방법원 2025타경8460. 서귀포시 대정읍 구억리 제니스알 101동 2층 201호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 2층이고, 사용승인일은 2019.07.16.입니다. 현재 소유자는 정성현·호성진으로 각 지분 2분의 1입니다. 2019년 신탁등기가 있었지만 2021.01.22. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 설정된 금천신용협동조합 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 이후 국의 압류 2건과 금천신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 781,200,000원이고 현재 회차 예상 미배당은 205,638,000원이지만, 이는 채권자의 미배당일 뿐 매수인에게 넘어오는 금액이 아닙니다. 제공 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-4 제니스알 101동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2311 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 123.8444㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2019.07.16. |
| 소유자 | 정성현 2분의 1 · 호성진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 583,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천신용협동조합 / 675,263,361원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.01.22. 설정된 금천신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 781,200,000원이며 채무자는 호성진입니다. 이후 2023년 국의 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2021.10.12. 정성현 지분에 설정됐던 박흥수의 220,421,917원 가압류는 2022.07.28. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은이 | 본호 전부분 | 2021.02.18. | 미상 | 2025.08.29. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
박은이의 전입일은 2021.02.18.로 말소기준 2021.01.22.보다 늦습니다. 따라서 제공 권리분석상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 다만 배당요구는 2025.08.29. 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 현재 제공 배당표상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 비교 — 68.5%지만 비교거래는 2022년
제니스R의 동일 면적 123.84㎡로 제공된 실거래는 3건입니다. 2022.03. 4층 840,000,000원, 2022.07. 3층 840,000,000원, 2022.10. 4층 875,000,000원이고 평균은 851,666,666원입니다. 현재 최저매각가 583,800,000원은 이 제공 실거래 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 123.84㎡ | 4 | 840,000,000원 |
| 2022.07 | 123.84㎡ | 3 | 840,000,000원 |
| 2022.10 | 123.84㎡ | 4 | 875,000,000원 |
| 평균 | 123.84㎡ | 3건 | 851,666,666원 |
다만 이 비교표의 최신 거래도 2022.10.입니다. 따라서 583,800,000원이 제공 거래 대비 낮다는 사실과, 2026년 매각 시점의 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 2022년 거래만으로 2026년의 확정적인 가격 메리트를 선언하는 것은 무리이며, 현재 매매호가와 추가 실거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 583,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,238,000원 |
| 2. 근저당 · 금천신용협동조합 | 781,200,000원 | 575,562,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 205,638,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 583,800,000원 | 575,562,000원 | 205,638,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 408,660,000원 | 402,173,400원 | 379,026,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 286,062,000원 | 281,257,132원 | 499,942,868원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 금천신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자 미배당 증가와 낙찰자 인수 증가를 혼동하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 공동주택인 다세대주택입니다. 제니스R은 7세대 규모이고 사용승인일은 2019.07.16.입니다.
- 입지. 서귀포시 대정읍 구억리사무소 북동측 인근이며 주위는 공동주택·소규모 점포·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,292.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 건물 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건과 공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박은이의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당순위에 영향을 줄 수 있는 자료는 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 본호 전부분을 박은이가 점유하고 있으므로 낙찰 후 실제 인도 절차와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 이용상태·관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 재검증. 비교 실거래가 2022년 3건뿐이므로 2026년 매매가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2026.08.21. 발행된 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 검증이 필요”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.01.22. 금천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박은이는 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없으며, 제공 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 583,800,000원이 제공 실거래 평균 851,666,666원의 68.5%이기는 하지만, 거래표본은 2022년 3건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험은 낮추되, 2026년 실제 시장가격과 내부 상태를 확인하고 가격을 결정하는 것”입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 최신 검증을 거쳐야 합니다.
