제주지방법원 2025타경8797. 황사평갤럭시타운 106동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 244,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 170,800,000원입니다. 현재 소유자는 이명수이며 2017.02.23. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 제주축산업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 한국캐피탈주식회사 근저당과 국민건강보험공단·국의 압류, 제주축산업협동조합·우리금융캐피탈· 제주신용보증재단·근로복지공단의 가압류 등이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8797 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 화북이동 5466-2 황사평갤럭시타운 제106동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 56.251㎡ · 지상4층 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중임 |
| 소유자 | 이명수 · 2017.02.23. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 157,569,659원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2013.12.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2017.02.23. 을구 7번 제주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당, 압류·가압류 및 2025.09.16. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균보다 낮아졌다
황사평갤럭시타운 전용 56.25㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 220,500,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 217,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 215,000,000원입니다. 현재 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.25㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 56.25㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 56.25㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 56.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 56.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 56.25㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.02 | 56.25㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2025.02 | 56.25㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2024.11 | 56.25㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2024.10 | 56.25㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2024.10 | 56.25㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.09 | 56.25㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.25㎡ | 5건 | 217,000,000원 |
전체 12건의 최저 거래가는 205,000,000원, 최고 거래가는 247,000,000원입니다. 현재 최저가 170,800,000원은 전체 평균 220,500,000원의 77.5%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균 217,000,000원의 78.7%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 할인폭이 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 근저당 · 제주축산업협동조합 | 180,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주축산업협동조합 | 50,132,702원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 96,724,617원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 6,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 376,857,319원 중 예상 배당액은 167,608,800원, 미배당은 209,248,519원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 209,248,519원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 259,771,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 295,071,776원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 157,569,659원보다 배당 시뮬레이션상 선순위 근저당 배당액 167,608,800원이 큽니다. 반면 2회 유찰 시 예상 배당은 117,086,159원, 3회 유찰 시 81,785,543원으로 줄어듭니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 황사평마을회관 북서측 인근으로, 시가지 주변 기존 주택지대에 단독주택·공동주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 내 4층 402호이며 사용승인일은 2013.12.02.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 특징. 상부에 다락이 있는 복층 구조이며 옥상의 일부를 테라스로 이용하고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 황사평갤럭시타운은 120세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 주민등록·사업자 점유 여부, 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.02.23. 제주축산업협동조합 근저당보다 앞선 인수대상 권리가 새로 확인되는지 원본 등기부와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 체납액을 확인해야 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 220,500,000원보다 최근 12개월 평균 217,000,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 -2.7% 낮으므로 추가 가격 하락 가능성을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 복층·테라스. 상부 다락과 옥상 일부 테라스 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약 허가구역 등 적용사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인 포인트는 남아 있다”
이 사건은 2017.02.23. 제주축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰 후 170,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 217,000,000원의 78.7%, 최신 거래 215,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 신건보다 접근성이 크게 좋아졌습니다.
다만 최근 거래 추세는 -2.7%이고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 배당에는 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리는 소멸하지만 점유와 세금은 원본으로 확인하고, 최근 시세 하락까지 반영해 입찰가를 정하는 것”입니다.
