428,400,000원
제주지방법원 2025타경8833. 서귀포시 법환동 ‘법환코아루’ 103동 102호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 612,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 428,400,000원입니다. 소유자는 윤나영이며, 2021.07.05 거래가액 649,999,200원으로 소유권을 취득했고 같은 날 예산새마을금고가 채권최고액 365,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차권자 김봉석은 임차보증금 270,000,000원, 임대차계약일 2021.05.26, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.07.05로 등기돼 있습니다. 다만 권리판정은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있고, 임차권등기도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8833 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 제103동 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층·지하1층 건 중 제1층·지하1층 제102호 |
| 소유자 | 윤나영 · 2021.07.05 소유권이전 · 거래가액 649,999,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 428,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 예산새마을금고 / 332,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
핵심은 2021.07.05 예산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 365,200,000원으로 말소기준권리가 되고, 이후의 김봉석 임차권등기와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.25 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 2025.09.18 기각돼 2025.09.22 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김봉석 | 제103동 102호 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 전입 2021.07.05 확정 2021.07.05 배당요구 2023.07.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰가도 최근 거래보다 높다
법환코아루는 52세대, 2019.07.29 준공이며 비교 거래는 전용 84㎡대입니다. 전체 12건 평균은 379,083,333원이지만 과거 400,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 352,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.28㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 84.28㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.04 | 84.28㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.09 | 84.47㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 84.28㎡ | 1 | 392,000,000원 |
| 2023.04 | 84.47㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2023.01 | 84.47㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2023.01 | 84.47㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 2022.07 | 84.28㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2022.04 | 84.28㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 352,500,000원 |
현재 최저가 428,400,000원은 최근 12개월 평균 352,500,000원보다 75,900,000원 높고, 비율로는 121.5%입니다. 최신 거래 340,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 더욱이 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -10.2%이므로 시장은 상승이 아니라 하락 흐름입니다. 전체 12건 평균 379,083,333원만 놓고 보더라도 현재 최저가가 그보다 높아, 가격 측면의 가점 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,684,000원 |
| 1. 근저당 · 예산새마을금고 | 365,200,000원 | 365,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,516,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 예산새마을금고 채권최고액 365,200,000원이 전액 배당되고 56,516,000원이 잔여로 계산됩니다. 김봉석 임차권은 대항력 없이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차권의 우선변제 여부 및 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 428,400,000원 | 365,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 299,880,000원 | 294,881,680원 | 70,318,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 209,916,000원 | 206,177,176원 | 159,022,824원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액이 전액 충족되지만, 2회 유찰 시에는 70,318,320원, 3회 유찰 시에는 159,022,824원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자의 미회수분이고 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 법환동 법환초등학교 북서측 근거리. 주변은 농경지·단독주택·공동주택·소매점 등이 형성된 시가지 주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 507,200원/㎡입니다.
- 환금성. 법환코아루는 52세대 규모이고 최근 12개월 거래 4건 평균이 352,500,000원입니다. 최근 거래 추세가 -10.2%여서 가격 하락 흐름을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세로 착각하지 말 것. 최저가 428,400,000원은 최근 12개월 평균 352,500,000원의 121.5%입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.04의 340,000,000원으로 현재 최저가와 차이가 큽니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -10.2%이므로 과거 400,000,000원대 거래를 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임차권 원본 대조. 김봉석 임차권은 대항력 없음·매각 소멸로 판정돼 있으나 배당요구와 우선변제 관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 연립주택으로 이용 중이며 실제 점유상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 사건은 임차권이 존재하지만 대항력 없음·매각 소멸로 정리돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 612,000,000원이 한 차례 유찰돼 428,400,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 평균 352,500,000원의 121.5%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 더구나 거래 추세는 -10.2%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 현재 가격은 경계가 핵심 결론입니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 실제 시장가격과의 간격을 우선해서 판단해야 합니다.
