제주지방법원 2025타경8842. 서귀포시 서귀동 호텔골든데이지서귀포오션 4층 411호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)이고, 등기상 소유자는 손정식입니다. 말소기준권리는 2016.10.07. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 95,000,000원입니다. 이후 케이비국민카드와 하나카드의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 70,000,000원에서 1회 유찰된 49,000,000원입니다. 다만 이번 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용 집합건물과 이용·운영·매수층이 다를 수 있으므로 실제 점유와 이용관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8842 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 255-1 호텔골든데이지서귀포오션 제4층 제411호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍로 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 내 4층 411호 · 사용승인일 2016.09.13. |
| 소유자 | 손정식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 81,907,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.09.19. 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2016.10.07. 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 손정식 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 중소기업은행이 채권최고액 95,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.24. 케이비국민카드 21,812,062원 가압류, 2025.05.14. 하나카드 17,055,573원 가압류가 설정됐고, 2025.09.23. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — “없음”이 아니라 “미상”
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가요항표에는 “숙박시설(호텔)로 이용중”이라고 기재돼 있고, 임대관계에 대해서는 명확하게 “미상”으로 적혀 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 “소유자 점유·임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 95,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,812,062원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,055,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 133,867,635원 중 채권자 예상배당은 47,718,000원이며, 미배당은 86,149,635원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 86,149,635원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 100,585,035원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 110,689,815원 | 0원 |
현재 회차에서 경매신청채권자 중소기업은행의 청구액은 81,907,522원이고 예상배당은 47,718,000원이어서 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권은 계속 미충족 상태입니다. 다만 이 채권자의 미회수액이 곧 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아니며, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 4층 411호이며 사용승인일은 2016.09.13.입니다. 기본위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m, 북측으로 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,523.7㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(40m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실제 이용이 숙박시설(호텔)이므로 일반 주거용 집합건물과 동일한 매수층·가격기준으로 단정하기 어렵습니다. 실거래 자료가 없어 가격 환금성 판단은 보수적으로 두는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 객실을 누가 실제 사용·관리하는지, 운영주체와 인도 대상이 누구인지 현황조사·매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 임대차가 없다고 단정하지 마세요.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만 보고 응찰 상한을 정하지 말고 동일 건물·유사 숙박시설 거래를 추가 확인하세요.
- 숙박시설 이용. 현재 용도와 실제 운영상태, 객실 이용계약·관리관계가 낙찰 뒤에도 영향을 주는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 86,149,635원이지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계는 구분해서 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 ‘호텔의 실제 상태’
등기만 보면 흐름은 명확합니다. 2016.10.07. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 일반 아파트처럼 평가하면 안 됩니다. 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 49,000,000원의 가격 매력도도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·운영형태와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
